Beim Immobilienkauf gehört eine Anzahlung auf den Kaufpreis zu den üblichen Praktiken. Der Interessent sichert sich mit der Anzahlung den Anspruch auf das Objekt. Haben Sie eine Immobilie gefunden, die Sie attraktiv finden, können Sie diese in der Regel nicht sofort bar bezahlen. Eine Finanzierung ist notwendig. Diese besteht häufig aus verschiedenen Bausteinen. Die Beantragung einer Finanzierung kann in den meisten Fällen erst erfolgen, wenn Details zum Kauf bekannt sind. So müssen der Kaufpreis und die genaue Lage der Immobilie bekannt sein. Sie können bei der Bank keine Finanzierung beantragen, um dann irgendwann ein Haus zu kaufen. Durch diese Vorgehensweise entsteht nach der persönlichen Kaufentscheidung zunächst ein Zeitraum, in der der Verkauf ruht. Um den Anspruch in dieser Zeit aufrechtzuerhalten, ist die Leistung einer Anzahlung bei vielen Käufen obligatorisch. Bevor Sie sich beim Kauf einer Immobilie für die Leistung einer Anzahlung entscheiden, gilt es, einige Dinge zu beachten. Erfahren Sie alles Wissenswerte, um gut informiert in den Kaufprozess einzusteigen.
Achtung: Bitte beachten Sie, dass alle Angaben ohne Gewähr erfolgen und dieser Beitrag keine rechtliche Beratung darstellt. Für ausführliche Informationen zu Ihren individuellen Gegebenheiten konsultieren Sie bitte Ihren Sachbearbeiter.
Die Definition von Anzahlungen beim Immobilienkauf
Die Anzahlung beim Immobilienkauf unterscheidet sich in ihren Grundlagen nicht von anderen Anzahlungen, die Sie leisten, wenn Sie eine Ware oder eine Dienstleistung erwerben. Die Definition ist in der Wirtschaft eindeutig: Es handelt sich um eine Anzahlung, wenn Sie einen vorab definierten Teil des Kaufpreises an den Verkäufer überweisen. Für eine solche Anzahlung kann ein Geldbetrag definiert sein. Alternativ wird die Anzahlung in Prozenten beschrieben. So ist es möglich, dass Sie beim Immobilienkauf pauschal eine Anzahlung von 50.000 EUR leisten müssen. Sie können auch die Weisung bekommen, 25 Prozent des Kaufpreises vorab an den Käufer beziehungsweise an den Notar zu überweisen.
Vier wesentliche Merkmale zeichnen die Anzahlung aus:
• Sie zahlen einen Teil des Kaufpreises direkt nach Ihrer Kaufentscheidung
• Sie nehmen die Immobilie zum Zeitpunkt der Zahlung nicht in Ihren Besitz
• Sollte der Kauf nicht zustande kommen, bekommen Sie die Anzahlung ohne Abzug zurück
• Eine Anzahlung kann auch mit dem Abschluss des Kaufvertrages fällig sein und hat dann bindende Wirkung
Die Anzahlung ist nicht nur beim Kauf von Immobilien, sondern auch bei weiteren Geschäften des alltäglichen Lebens üblich. So müssen Sie beispielsweise bei der Buchung einer Reise eine Anzahlung leisten. Die Anbieter schützen sich damit vor Verdienstausfällen. So haben Sie nicht die Möglichkeit, eine Immobilie – oder auch eine Reise – über einen längeren Zeitraum zu reservieren und somit aus dem Verkauf zu nehmen. Der Immobilienkauf unterscheidet sich jedoch von der Buchung einer Reise dahin gehend, dass Sie die Anzahlung wiederbekommen, wenn Sie sich umentscheiden. Dies ist bei einer Reise in der Regel nicht der Fall. Dort gelten die Reservierungsbedingungen des Veranstalters. Solange Sie beim Kauf einer Immobilie keinen rechtsverbindlichen Notarvertrag abgeschlossen haben, gehen Sie keine Verpflichtung ein und können sich für den Kauf einer anderen Immobilie entscheiden. Beachten Sie jedoch, dass der Verkäufer das gleiche Recht hat: Er kann Ihnen die Anzahlung zurückerstatten und an einen anderen Interessenten verkaufen.
Rechtliche Hintergründe für die Leistung einer Anzahlung beim Immobilienkauf
Der Immobilienkauf ist ein spezielles Geschäft. Somit unterscheiden sich die Bedingungen für den Verkauf von anderen Handelsgeschäften, die Sie im täglichen Leben ausführen. Beim Kauf einer Immobilie spielt die Liquidität eine entscheidende Rolle. Kein Verkäufer wird einem Interessenten den Zuschlag geben, wenn dieser nicht die nötigen Mittel für den Verkauf besitzt. Somit ist es üblich, bereits bei der Bekundung des Interesses an einem Kauf eine Schufa-Selbstauskunft vorzulegen. In der Regel bekommen Verkäufer nur dann einen Zuschlag für die Immobilie, wenn sie eine sehr gute Bonität nachweisen können. Die Anzahlung dient der Bekräftigung der Kaufabsicht. Es handelt sich nicht um eine zusätzliche Zahlung: Wenn der Kauf zustande kommt, erfolgt eine Anrechnung auf den Kaufpreis in vollem Umfang. Somit verlieren Sie kein Geld, wenn Sie für den Immobilienkauf eine Anzahlung leisten.
Ist eine Anzahlung beim Immobilienkauf sinnvoll?
Viele Interessenten stellen sich die Frage, ob eine Anzahlung auf den Immobilienkauf sinnvoll und notwendig ist. Dazu ist es wichtig zu wissen, dass eine Anzahlung keinen Kaufvertrag darstellt. Dies bedeutet für Sie, dass Sie auf den späteren Kauf der Immobilie keinen Anspruch erheben können. Sie erklären lediglich Ihren Willen, die Immobilie kaufen zu können. Der finale Kauf der Immobilie kommt erst dann zustande, wenn Sie beim Notar einen Kaufvertrag schließen. Dieser muss vom Notar beglaubigt sein. Abgeschlossen ist der Kauf, wenn Sie als neuer Besitzer im Grundbuch eingetragen sind.
Verkäufer darf sich umentscheiden
Beachten Sie, dass der Verkäufer nach der Leistung einer Anzahlung nicht verpflichtet ist, die Immobilie an Sie zu verkaufen. Angenommen, es meldet sich nach erfolgter Anzahlung ein Interessent, der bereit und in der Lage ist, den Kaufpreis sofort zu überweisen, kann sich der Verkäufer für diesen Interessenten entscheiden. Rechtlich gesehen ist dies kein Vergehen, da die Anzahlung im Gesetzbuch keine Relevanz hat. Wenn der Verkäufer einem anderen Interessenten den Zuschlag gibt, muss er Ihnen die Anzahlung zurückerstatten. Eventuell können Sie Zinsen verlangen. Aber einen Anspruch auf den Kauf der Immobilie haben Sie nicht.
Negative Auswirkungen einer Anzahlung
Womöglich kann sich die Anzahlung auf den Kauf einer Immobilie negativ auswirken. Dies sollten Sie bedenken, bevor Sie sich bereit erklären, eine Anzahlung zu leisten. Sollte die Immobilie beispielsweise nur sehr schwer vermittelbar sein, kann es sein, dass Sie zu viel bezahlen, wenn Sie die Immobilie zu früh reservieren. Oftmals ist der Verkäufer gezwungen, den Preis nach unten anzupassen. Wenn Sie das Objekt mit einer Anzahlung reserviert haben, sind Sie an den Preis gebunden und profitieren nicht von einer Preiskorrektur. Somit kann es, abhängig von der Marktlage und den Zustand des Objektes eine bessere Entscheidung sein, wenn Sie auf die Anzahlung verzichten.
Verkäufer profitiert von der Anzahlung
Der Verkäufer profitiert von einer Anzahlung beim Immobilienkauf in mehrfacher Hinsicht. Wenn der Kunde in der Lage ist, einen größeren Betrag anzuzahlen, spricht dies für seine Solvenz und auch dafür, dass er ein ernstes Kaufinteresse hat. Der Verkäufer sollte die Anzahlung jedoch nicht gleich investieren, sondern zunächst abwarten, ob der Kauf zustande kommt. Andernfalls kann es bei der Rückzahlung zu Schwierigkeiten kommen.
Anzahlung beim Hauskauf
Welche Möglichkeiten gibt es, für den Hauskauf eine Anzahlung zu leisten? Zunächst kann der Zeitpunkt für die Leistung der Anzahlung unterschiedlich sein. Da es keine gesetzliche Vorschrift gibt, ist es möglich, dass Käufer und Verkäufer den Zeitpunkt der Anzahlung individuell vereinbaren.
Üblich sind folgende Zeiträume für eine Anzahlung beim Immobilienkauf:
• Anzahlung vor der notariellen Beurkundung
• Anzahlung beim Abschluss des Kaufvertrages
Für den Käufer ist es empfehlenswert, die Anzahlung erst nach der notariellen Beurkundung zu leisten. Hintergrund ist, dass der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung zustande kommt. Vorher haben Sie als Käufer keinerlei Anspruch auf den Kauf der Immobilie. Dies gilt auch dann, wenn Sie eine hohe Anzahlung geleistet haben. Auch für den Verkäufer ist eine Anzahlung durch den Käufer vor dem Abschluss des Notarvertrages nicht sinnvoll. Durch das Fehlen der gesetzlichen Grundlage hat der Käufer das Recht, die Anzahlung zurückzufordern, etwa, wenn er sich bezüglich des Kaufs umentscheidet.
Eigenkapital für den erfolgreichen Immobilienkauf entscheidend
Die Höhe des Eigenkapitals ist ein entscheidender Faktor für den erfolgreichen Immobilienkauf. Wenn Sie einen Teil des Kaufpreises in Bar aufbringen können, haben Sie keine Schwierigkeiten, eine Anzahlung zu leisten. Außerdem steht die Finanzierung auf einem sicheren Fundament, weil Sie einen geringeren Betrag bei der Bank oder Sparkasse aufnehmen müssen. So zahlen Sie nicht nur eine geringere Kreditrate, sondern auch weniger Zinsen, da sich diese an dem aufgenommenen Kreditbetrag orientieren.
Wie viel Anzahlung beim Hauskauf ist die Regel?
Wie ist die Höhe einer Anzahlung beim Hauskauf? Da es auch dafür keine gesetzlichen Regelungen gibt, können Käufer und Verkäufer die Anzahlung frei vereinbaren. In der Regel beträgt die Anzahlung mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Üblich sind 30 Prozent. Wenn Sie Eigenkapital in dieser Höhe mitbringen, können Sie die Immobilienfinanzierung auf ein wirklich sicheres Fundament stellen. Neben den bereits erwähnten günstigeren Zinsen bekommen Sie auch bessere Konditionen für Ihren Kredit.
Nachteile einer Anzahlung beim Immobilienkauf
Ist eine Anzahlung beim Immobilienkauf verbindlich und können Sie daraus Rechte ableiten? Im § 266 BGB ist festgehalten, dass ein Schuldner keine Anzahlung leisten muss, da er dazu gar nicht berechtigt ist. Ein Kaufpreis ist in einer einzigen Summe fällig. Weiterhin ist in § 337 Abs. 2 BGB geregelt, dass ein Kaufpreis zurückzuerstatten ist, wenn der Kaufvertrag aufgehoben wird. Darüber hinaus verstößt eine Anzahlung gegen den § 320 BGB. In diesem ist festgehalten, dass ein Kauf ein sogenanntes Zug-um-Zug-Geschäft ist. Dies bedeutet, dass Verkäufer und Käufer ihrer Vertragsschuld gleichzeitig nachkommen müssen. Was wiederum bedeutet, dass die Ware, in diesem Fall die Immobilie, sofort nach der Zahlung übergeben oder ausgeliefert werden muss.
Fazit
Eine Anzahlung beim Immobilienkauf ist nicht gesetzlich geregelt. Genau genommen verstößt sie sogar gegen verschiedene Gesetze des BGB. Dennoch ist es üblich, beim Immobilienkauf eine Anzahlung von 20 oder 30 Prozent zu leisten. In der Regel erfolgt die Vereinbarung über eine Anzahlung von 30 Prozent, da dies dem Eigenkapital entspricht, das für eine sichere Finanzierung der Immobilie aufgebracht werden muss. Achten Sie als Käufer darauf, dass Sie die Anzahlung erst nach dem Abschluss des Kaufvertrages erbringen. Vorher haben Sie aus rechtlicher Sicht auch bei Leistung einer Anzahlung kein Recht auf die Übergabe der Immobilie. Sollte der Kauf nicht zustande kommen, ist die Anzahlung vom Verkäufer zurückzuerstatten.
