Wer sich mit Mietwohnungen und Eigentumswohnungen in Berlin auseinandersetzt, stolpert früher oder später über die Begriffe „Umwandlungsverordnung“, „Milieuschutz“ und „Milieuschutzgebiet“. In diesem Beitrag verschaffen wir Ihnen einen Überblick, wie diese Begriffe zu verstehen sind, in welchem Zusammenhang sie zueinander stehen und auf welchen gesetzlichen Vorschriften sie basieren.
Was regelt die Berliner Umwandlungsverordnung und seit wann gibt es sie?
Die Berliner Umwandlungsverordnung trat in Berlin erstmals 2015 mit einer Dauer von fünf Jahren in Kraft. Als sie 2020 auslief, wurde sie erneut um fünf Jahre verlängert, bis zum 12. März 2025. Sinn der Verordnung ist, zum Milieuschutz in Berlin beizutragen. Es soll verhindert werden, dass die Mietwohnungen in den alteingesessenen Berliner Kiezen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Wohnhäuser, in denen sich mehr als fünf Mietwohnungen befinden, dürfen nicht ohne Genehmigung als Eigentumswohnungen verkauft werden.
Die Gründe, mit denen eine solche Genehmigung erteilt werden kann, werden in § 172 im Baugesetzbuch definiert. Eine Genehmigung kann beispielsweise dann erfolgen, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird, um die Wohnung an direkte Familienangehörige zu verkaufen.
Obwohl die Verordnung bereits 2015 in Kraft tritt und die Vorschriften deutlich verschärft wurden, konnte bisher nicht beobachtet werden, dass die Umwandlung der Wohnungen in Berlin zurückging. Dazu trägt unter anderem bei, dass es Ausnahmen gibt, die eine solche Umwandlung ermöglichen. Hierzu gehört beispielsweise, dass gestattet werden muss, eine Mietwohnung als Eigentumswohnung zu verkaufen, wenn die finanziellen Verluste, die dem Eigentümer durch die Beibehaltung des Mietverhältnisses entstehen, nicht vertretbar sind.
Was ist ein Milieuschutzgebiet?
In § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 des BauGB wird das soziale Erhaltungsrecht behandelt. Umgangssprachlich wird es als Milieuschutz bezeichnet, womit folgendes gemeint ist: In vielen deutschen Städten hat sich das Stadtbild in den letzten Jahren stark gewandelt. Wo früher Arbeiterviertel waren, befinden sich heute moderne Wohnviertel mit sanierten Wohnungen. Die Preise steigen dementsprechend, außerdem werden zahlreiche Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umgewandelt.
Bestimmte Teile der Bevölkerung werden aus diesen Vierteln verdrängt, da sie die hohen Mietpreise nicht zahlen können. Dadurch verändert sich das Stadtbild entscheidend, ebenso wie die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dieser Stadtteile. Um dies zu verhindern, wurden einzelne Viertel zu Milieuschutzgebieten ernannt. Durch die Maßnahmen soll sichergestellt werden, dass sich die Zusammensetzung der Einwohner nicht verändert und das Stadtbild erhalten werden kann. Berlin ist für diese Entscheidung sehr bekannt, es gibt aber durchaus auch in Hamburg, München, Freiburg und anderen deutschen Städten Milieuschutzgebiete und Umwandlungsverordnungen.
Wann spricht man von einem „Umwandlungsverbot“?
In der Umwandlungsverordnung wird grundsätzlich festgehalten, welche Genehmigungen notwendig sind, um eine Umwandlung des Wohnraums vornehmen zu können. Da die bisherigen Maßnahmen zum Erhalt der Strukturen in Berlin nicht gefruchtet haben, wurden sie mit Wirkung zum 6. August 2021 verschärft.
Nun gilt in ganz Berlin ein allgemeines Umwandlungsverbot, das besonderer Genehmigungen notwendig macht. Mietwohnungen können somit nur sehr schwer in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Betroffen sind alle Häuser mit mehr als fünf Mietwohnungen, die zum 6. August 2021 bezugsbereit waren. Neubauten, die erst nach dem in Kraft treten der neuen Verordnungen fertiggestellt wurden, sind somit von den verschärften Vorschriften ausgenommen. Es spielt keine Rolle, ob die Wohnungen in letzter Zeit vermietet waren oder freistanden. Auch Häuser, die unbewohnt sind, können grundsätzlich dem Mietwohnraum Berlins zugeführt werden. Häuser, in denen sich neben den Mietwohnungen auch noch andere Einheiten befinden, sind ebenfalls von dem Umwandlungsverbot betroffen.
Eigentlich spricht die Umwandlungsverordnung kein allgemeines Umwandlungsverbot aus, doch in Berlin werden die Vorschriften sehr streng behandelt. Die Behörden erteilen nur in Ausnahmen die Erlaubnis, Mietshäuser zu Eigentumswohnungen umzuwandeln, um den Mietraum zu bewahren.
Was ändert sich durch die Verlängerung der Berliner Umwandlungsverordnung?
Vor der Verschärfung der Umwandlungsverordnung, die am 6. August 2021 in Kraft trat, waren in Berlin 12 Kieze zu Milieuschutzgebieten ernannt worden. Betroffen waren seit 2015
- Leopoldplatz
- Seestraße
- Sparrplatz
- Birkenstraße
- Und Waldstraße
In den Jahren 2018 und 2019 kamen zusätzliche Gebiete hinzu:
- Kattegatstraße
- Soldiner Straße
- Reinickendorfer Straße
- Humboldthain Nord-West
- Thomasiusstraße
- Tiergarten Süd
Mit den neuen Richtlinien breitet sich das allgemeine Umwandlungsverbot auf ganz Berlin aus.
Bis wann gilt die neue Umwandlungsverordnung?
Der zeitliche Rahmen einer solchen Verordnung wird in § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB behandelt. In der Umwandlungsverordnung steht, dass sie automatisch am 31.12.2025 auslaufen wird. Der Senat hat dementsprechend den zeitlichen Rahmen, der im Baugesetzbuch vorgegeben wird, vollständig ausgeschöpft.
Welche Gebäude sind vom Umwandlungsverbot betroffen?
Betroffen sind Wohngebäude, in denen sich mehr als fünf Mietwohnungen befinden. Andere Anforderungen können dem Gesetz nicht entnommen werden, es lassen sich aber dennoch Eingrenzungen vornehmen. Wie bereits erwähnt, muss das Gebäude nicht bewohnt sein. Die Regelungen gelten, sobald ein Gebäude zu Wohnzwecken erbaut wurde. Theoretisch könnten unbewohnte Wohnungen nämlich durchaus dem Wohnungsmietmarkt Berlins zugeführt werden.
Darüber hinaus muss das Gebäude nicht ausschließlich aus Mietwohnungen bestehen. Der Gesetzgeber legt fest, dass bereits eine teilweise Wohnnutzung ausreicht, damit ein Gebäude Teil des Umwandlungsverbots wird.
Gilt das Umwandlungsverbot auch für bereits zuvor gestellte Anträge?
Weder im Gesetz noch in der Umwandlungsverordnung wird konkret auf den Umgang mit bereits gestellten Anträgen eingegangen.
Wenn ein Vollzugsantrag bereits am 5. August 2021 beim Grundbuchamt vorlag, dann kann man grundsätzlich auf die Rechtsprechung des BGH verweisen, die auf eine nachträgliche Verfügungsbeschränkung eingeht. Nach dieser Rechtsgrundlage unterliegen Vollzugsanträge, die vor der Gültigkeit der Rechtsverordnung gestellt wurden, keinem Genehmigungsvorbehalt. Es bleibt abzuwarten, wie die Bezirksämter in der Realität entscheiden und handeln.
In welchen Fällen muss die Umwandlung in Wohneigentum genehmigt werden?
Zunächst einmal muss betont werden, dass die Bezirksämter bei der vorliegenden Rechtsgrundlage individuell entscheiden. Auch wenn es bestimmte Ausnahmen gibt, bei denen das allgemeine Umwandlungsverbot aufgehoben werden kann, entscheidet hierüber das zuständige Bezirksamt.
Es liegen jedoch bestimmte Konstellationen vor, bei denen die Genehmigung zur Umwandlung des Wohnraums zwingend erteilt werden muss:
- Das Wohnungseigentum oder ein Teileigentum sollen an die Mieter veräußert werden, damit diese es nutzen können. Mindestens zwei Drittel der Mieter müssen den Wohnraum erwerben.
- Das Grundstück ist Teil eines Nachlasses und deshalb wird das Wohnungseigentum oder das Teileigentum zugunsten der Miterben begründet.
- Das Verhindern einer Verwandlung des Wohneigentums oder Teileigentums ist nicht zumutbar. Auch nicht unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls.
- Das Wohnungseigentum oder Teileigentum soll an Familienangehörige der Wohnungseigentümer verkauft werden. Diese werden es selbst nutzen.
- Wenn es sicherzustellen gilt, dass die Ansprüche Dritter an das Wohnungseigentum oder Teileigentum erfüllt werden. Vor der Wirksamkeit des Genehmigungsvorbehalts wurde eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, um diese Sicherung zu garantieren.
