Wer geerbte Immobilien verkaufen möchte, sollte einige Regeln beachten sowie die relevanten rechtlichen und steuerlichen Grundlagen kennen. Zunächst einmal müssen Sie durchrechnen, ob sich ein Verkauf oder eine eigene Nutzung der Immobilie im Hinblick auf die Erbschaftsteuer überhaupt lohnt. Unter gewissen Voraussetzungen können Sie das Objekt sogar steuerfrei übernehmen und bewohnen.
Beim Verkauf fallen dagegen verschiedene Kosten an. Zunächst muss geklärt werden, welchen Wert das Gebäude oder die Wohnung überhaupt hat. Hierfür ist eine umfängliche Immobilienbewertung notwendig. Gleichzeitig muss man sich eventuell mit den anderen Erben besprechen und die Erbengemeinschaft auflösen. Auf alle Beteiligten kommen unter Umständen gewisse Abgaben wie die Erbschaftsteuer und die Spekulationssteuer zu. Ob Sie diese wirklich zahlen müssen, hängt vom Wert, den Freibeträgen und den Fristen ab.
Bevor Sie die Erbschaft annehmen und die Immobilie verkaufen, sollten Sie sich die folgenden Fragen stellen:
- Lohnt es sich steuerlich, die geerbte Immobilie zu verkaufen oder ist eine Eigennutzung sinnvoller?
- Sind die Miterben dazu bereit, die geerbte Immobilie zu verkaufen?
- Wie groß ist das Objekt und welchen Wert hat es? (Bewertung notwendig)
- Wie hoch fallen Erbschaft- und Spekulationssteuern aus? Fällt das Objekt noch in die Freibeträge?
- Ab wann muss ich das Finanzamt informieren? (drei Monate nach Eingang der Erbschaft!)
- Ist eine Eintragung im Grundbuch notwendig?
- Wie sieht es mit den Fristen für die Spekulationssteuer aus?
- Sind alle Hypothekenraten bereits abbezahlt und kann ich diese theoretisch finanzieren?
- Wie hoch sind die Makler- und Vermarktungskosten?
- In welchem Zustand befindet sich die Immobilie? Muss vor dem Verkauf renoviert werden?
Rechtliche Grundlagen
Wenn Sie das Erbe antreten, wird Ihnen zunächst vom zuständigen Notar ein Erbschein ausgestellt. Damit können der Name im Grundbuch geändert und Sie als neuer Eigentümer der Immobilie eingetragen werden. Gibt es mehrere Erben, werden diese ebenfalls im Grundbuch vermerkt. Komplizierter kann es dann werden, wenn die anderen Erben den Verkauf der Eigentumswohnung möchten.
Sollte beim Tod des Erblassers kein Testament vorhanden oder dies nur in handschriftlicher Form ausgestellt worden sein, müssen Sie einen Erbschein beantragen und mit diesem dann die Änderung im Grundbuch erwirken. Beides ist insgesamt sehr zeitaufwendig und kann unter Umständen auch einiges an Kosten verursachen.
Vorbereitung der geerbten Immobilie für den Verkauf
Um die geerbte Immobilie vor der Veräußerung aufzuwerten, können – je nach Zustand – energetische Sanierungen und Modernisierungen, Reparaturen und Renovierungen sinnvoll sein. Zudem müssen natürlich alle bisher im Innenbereich vorhandenen persönlichen Gegenstände ausgeräumt werden.
Folgendes kann in diesem Zusammenhang relevant sein:
- Hab und Gut des bisherigen Bewohners (Erblasser als Eigentümer oder Mieter) ausräumen bzw. entrümpeln
- externe Personen (Sachverständige oder Bekannte) hinzuziehen, um Probleme in der Wohnung zu sichten
- Reparaturen vornehmen (z.B. Dichtungen an Waschbecken, Löcher in den Wänden stopfen, Glühbirnen austauschen, neue Wasserhähne)
- Renovierung: Wände und Decken streichen, aus der Zeit gefallene Tapeten auswechseln
- eventuell neue Einrichtung in Bad und Küche, um den Wert zu steigern (Solche Investitionen sind regelmäßig bei der Einkommenssteuer absetzbar. Halten Sie aber Rücksprache mit einem Immobilienmakler, ob sich eine solche Modernisierung wirklich auf den späteren Preis auswirkt.)
- eventuell energetische Modernisierung (Auch hier ist die Frage, ob sich die Ausgaben am Ende wirklich rechnen. Daher empfiehlt sich eine Rücksprache mit einem Makler.)
- Grundreinigung der Immobilie
Renovierungen und Reparaturen
Während sich energetische und einrichtungsbezogene Modernisierungen nicht zwangsläufig rentieren, sind grundsätzliche Renovierungen und Reparaturen immer wichtig. Wer eine geerbte Eigentumswohnung verkaufen möchte, sollte diese sauber und auf neuem Stand übergeben können.
Wer zur Wohnungsbesichtigung kommt, wird sich vor allem offensichtliche Eigenschaften wie die Wände und Decken anschauen. Entsprechend wäre der erste Schritt nach dem Entrümpeln eine komplette Renovierung dieser Stellen, insbesondere das Streichen und Tapezieren. Diese Maßnahme ist relativ einfach und macht die Immobilie für die Käufer attraktiver.
Daneben sind essentielle Details wie die Wasserhähne, die Toilettenspülung und die Abflüsse, Heizungen sowie die Elektrik sehr relevant für den Kaufpreis. Diese Bestandteile der Ausstattung zu reparieren und vor allem nach langen Jahren der Nutzung zu erneuern, sollte unbedingt Teil der Vorbereitung für den Verkauf sein.
Der Verkaufsprozess – Schritt für Schritt im Überblick
Bevor Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen können, müssen Sie sich zuerst in das Grundbuch eintragen lassen. Danach wenden Sie sich an einen Makler und klären ab, welche Vorbereitungen notwendig sind, um einen attraktiven Verkaufspreis zu erzielen. Ein professioneller Immobilienmakler wird Ihnen so auch sagen können, ob sich gewisse energetische Modernisierungen wirklich rentieren.
In diesem Zusammenhang erhalten Sie auch eine professionelle Bewertung der Immobilie. Auf dieser Grundlage wird dann ein offizielles Exposé erstellt und vom Makler veröffentlicht. Sobald sich ein Interessent meldet, wird ein Besichtigungstermin ausgemacht. Trifft ein Interessent eine positive Kaufentscheidung, wird ein Kaufpreis vereinbart und ein Vertrag aufgesetzt. Letzteres wird meist vom Notar übernommen. Obwohl dies nicht zwingend ist, ist es in der Praxis in der Regel der Käufer, der den Notar auswählt.
Als nächstes wird der Vertrag vom Notar noch einmal sorgfältig geprüft und in dessen Anwesenheit unter Vorlage der Ausweisdokumente sowie Steueridentifikationsnummern von Verkäufer und Käufer unterschrieben. Hierbei legen Sie auch den Energieausweis und andere Dokumente vor. Anschließend wird der Kaufpreis überwiesen und der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Schritt für Schritt gehen Sie beim Verkaufen von geerbten Immobilien so vor:
- Erbschaft nachweisen und sich als neuer Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen
- Makler finden und beauftragen
- Immobilie vom Makler bewerten lassen
- gegebenenfalls Renovierungen vornehmen, um den Wert der Immobilie zu steigern
- Angebotspreis festlegen
- Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen
- Exposé mit professionellen Fotos erstellen
- Angebot veröffentlichen und bewerben
- Besichtigung für Interessenten durchführen
- Käufer auswählen und dessen Bonität prüfen
- Kaufvertrag aufsetzen und Notartermin für den Immobilienverkauf ausmachen
- Übergabe der Schlüssel zur Immobilie und Änderung des Grundbucheintrags beantragen
Der Umgang mit vermieteten Immobilien im Erbfall
Es kommt nicht selten vor, dass eine Wohnung vererbt wird, in der bereits ein Mieter lebt. Dieser hat weiterhin ein Recht darauf, in der Wohnung wohnen zu bleiben. Entsprechend müssen Sie besondere Überlegungen anstellen, wenn Sie eine geerbte vermietete Wohnung verkaufen möchten.
Was den Mieter an sich angeht, so müssen Sie sich an den Grundsatz halten, dass der Kauf das Mietverhältnis nicht bricht. Sie werden mit dem Eintrag ins Grundbuch also automatisch neuer Vermieter mit allen Rechten und Pflichten. Ist der Mietvertrag unbefristet, darf er nicht einfach grundlos gekündigt werden. Eine Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs ist indes grundsätzlich möglich, muss aber bestimmten rechtlichen Voraussetzungen folgen.
Steuerliche Aspekte
Je nachdem, ob Sie selbst in das Objekt einziehen oder es verkaufen, fallen unterschiedliche Steuerpflichten an. Wenn Sie das Haus oder die Eigentumswohnung geerbt haben und verkaufen wollen, müssen Sie immer mit der Erbschaftsteuer rechnen. Wer die Immobilie so schnell wie möglich loswerden möchte, bezahlt obendrein oftmals auch eine Spekulationssteuer. Es gilt nämlich in jedem Fall die Spekulationsfrist, die zehn Jahre ab dem ursprünglichen Erwerb der Immobilie beträgt. Daher kann es sich in solch einem Fall lohnen, noch ein paar Jahre abzuwarten.
Erbschaftsteuer und Freibeträge
Grundsätzlich fällt im Erbschaftsfall die Erbschaftsteuer an, die aber je nach Verwandtschaftsgrad in ihrer Höhe variiert. Sie können hierbei individuelle Steuerfreibeträge nutzen, um die Abgaben zu senken. Spätestens drei Monate nachdem Sie von dem Erbe erfahren haben, sollten Sie aufgrund der Mitteilungspflicht das Finanzamt informieren.
Die Freibeträge sind vor allem bei der verwandtschaftlichen Nähe zum Verstorbenen relativ kulant. Ehegatten und Lebenspartner erben so bis zu 500.000 Euro steuerfrei, während für Kinder eine Grenze von 400.000 Euro und für Enkel von 200.000 Euro gilt.
Die Freibeträge im Überblick:
- Ehegatten/Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder (inklusive Stiefkinder und Adoptivkinder sowie Enkelkinder ohne Eltern): 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Eltern/Großeltern: 100.000 Euro
- Stiefeltern: 20.000 Euro
- Geschwister und Neffen/Nichten: 20.000 Euro
- Alle andere Erben: 20.000 Euro
Wenn die Immobilie diese Beträge im (vom Finanzamt festgestellten) Verkehrswert zusammen mit dem restlichen Erbe nicht übersteigt, müssen Sie nichts von Ihrem Erbe an den Fiskus abgeben. Selbst dann, wenn Sie die geerbte Wohnung verkaufen, beträgt die Steuerabgabe hier 0 Euro. Dasselbe ist der Fall, wenn der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt hat und Sie als Nachkomme/Lebenspartner hier weitere zehn Jahre leben, bevor Sie das Objekt veräußern.
In diesem Fall darf die Wohnfläche aber nicht größer als 200 Quadratmeter sein. Andernfalls werden nur die überschreitenden Quadratmeterzahlen besteuert. Zusätzlich zum Freibetrag bei der Erbschaftsteuer haben Sie als Kind oder Lebenspartner einen Versorgungsfreibetrag, der Ihre finanzielle Versorgung sicherstellen soll. Dieser Wert liegt bei Ehepartnern bei 256.000 Euro und ist bei Kindern je nach Alter auf zwischen 10.300 Euro (20- bis 27-Jährige) und 52.000 Euro (0-bis 5-Jährige) gestaffelt.
Sind die Freibeträge nun ausgeschöpft, müssen Sie sich anschauen, in welche Erbschaftsteuerklasse Sie fallen. Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern haben immer die Kategorie I und werden bei einem Erbe von weniger als 75.000 Euro mit sieben Prozent relativ gering besteuert. Geschwister, Nichten/Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Cousinen und Cousins (Steuerklasse II) bezahlen mit 15 Prozent bereits mehr als das Doppelte und alle anderen Erben (Steuerklasse III) sogar 30 Prozent.
Häuser und Wohnungen werden den Wert von 75.000 Euro meist ohne Weiteres übersteigen. Entsprechend sollten Sie sich bei der Planung des Verkaufs geerbter Immobilien die folgenden Tarife anschauen.
Erbschaftsteuer nach Steuerklassen gemäß § 19 ErbStG (Stand: März 2024)
Wert der Erbschaft | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
bis 75.000 Euro | 7 Prozent | 15 Prozent | 30 Prozent |
bis 300.000 Euro | 11 Prozent | 20 Prozent | 30 Prozent |
bis 600.000 Euro | 15 Prozent | 25 Prozent | 30 Prozent |
bis 6 Mio. Euro | 19 Prozent | 30 Prozent | 30 Prozent |
bis 13 Mio. Euro | 23 Prozent | 35 Prozent | 50 Prozent |
bis 26 Mio. Euro | 27 Prozent | 40 Prozent | 50 Prozent |
über 26 Mio. Euro | 30 Prozent | 43 Prozent | 50 Prozent |
Tipp: Das Finanzamt ermittelt den Wert der Immobilie anhand von Durchschnittspreisen in der jeweiligen Gegend. Daher kann der angesetzte Verkehrswert auch vom Verkaufspreis abweichen. Es ist sinnvoll, externe Sachverständige hinzuzuziehen, wenn Sie annehmen, dass der Wert des Hauses auf dem Markt niedriger liegt. Ist dies tatsächlich der Fall, können Sie Einspruch einlegen und eine Senkung Ihrer Erbschaftsteuerabgabe erwirken.
Generell fällt keine Erbschaftsteuer an, wenn der Erblasser in der Wohnung gelebt hat, der Ehepartner/Lebenspartner oder die Kinder weitere zehn Jahre hier wohnen und sie erst dann verkaufen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie kleiner als 200 Quadratmeter ist. Sonst findet eine anteilige Besteuerung der überschreitenden Quadratmeterzahl statt.
Spekulationssteuer
Wenn Sie eine geerbte Wohnung schnell verkaufen, fällt regelmäßig die bereits erwähnte Spekulationssteuer an. Daher kann es sich durchaus lohnen, sich zunächst über die Fristen bewusst zu werden. Unter Umständen kann es vorteilhaft sein, noch einige Jahre Eigentümer der Immobilie zu bleiben oder sie selbst zu bewohnen. Das betrifft ebenso die steuerlichen Überlegungen hinsichtlich der Erbschaftsteuer.
Gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) fällt die Spekulationssteuer auf private Veräußerungsgeschäfte an und betrifft vor allem Immobilien, die innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach dem Eigentumserwerb verkauft werden. Sie bezahlen Spekulationssteuer bei geerbten Wohnungen immer dann, wenn der Erwerb durch den Erblasser zum Zeitpunkt des Verkaufs weniger als zehn Jahre zurückliegt und die Immobilie vom Erblasser nicht selbst bewohnt wurde.
Sind die zehn Jahre dagegen abgelaufen, können Sie die geerbte Wohnung ohne Steuern auf Spekulation verkaufen. Falls Spekulationssteuer jedoch anfällt, wird diese lediglich auf die Wertsteigerung, also die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem jetzigen Verkaufspreis angesetzt. Zudem können Sie alle Makler- und Notarkosten abziehen.
Ihr Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie wird vom Finanzamt zu Ihrem Jahresbruttoeinkommen hinzugefügt und der Betrag dann nach Ihrem individuellen Steuersatz bewertet. Haben Sie beispielsweise ein Jahreseinkommen von 50.000 Euro und erhalten Sie durch den Verkauf der Immobilie weitere 100.000 Euro, dann steigt Ihr zu versteuerndes Einkommen auf 150.000 Euro.
Beispiel für den Verkauf einer geerbten Immobilien mit Spekulationssteuer und Erbschaftsteuer: Beim Erben handelt es sich um den 25-jährigen Enkel mit einem Jahresbruttoeinkommen von 50.000 Euro, der die Immobilie, die die Großmutter nicht selbst bewohnt, sondern vermietet hatte, sofort verkaufen will. Seine eigenen Eltern sind noch am Leben, weswegen der Erbschaftsteuerfreibetrag bei 200.000 Euro, der Versorgungsfreibetrag bei 10.300 Euro liegt:
Finanzielle Grunddaten:
- ursprünglicher Kaufpreis der Immobilie = 400.000 Euro
- vom Finanzamt festgelegter Verkehrswert = 700.000 Euro
- weiteres Erbe = 25.000 Euro
- tatsächlicher Verkaufswert = 750.000 Euro
- Renovierungskosten = 20.000 Euro
Berechnung der Spekulationssteuer:
- Gewinn aus dem Immobilienverkauf = 750.000 Euro – 400.000 Euro – 20.000 Euro = 330.000 Euro
- Jahresbruttoeinkommen = 50.000 Euro
- individueller Einkommensteuersatz = 40 Prozent
- Spekulationssteuer = 330.000 Euro x 0,4 = 132.000 Euro
Berechnung der Erbschaftsteuer:
- gesamtes Erbe = 700.000 Euro + 25.000 Euro = 725.000 Euro
- Erbschaftsteuerfreibetrag = 200.000 Euro
- Versorgungsfreibetrag = 10.300 Euro
- Nach ErbStG zu versteuernder Betrag = 725.000 Euro – 200.000 Euro – 10.300 Euro = 514.700 Euro
- Steuerklasse I bis 600.000 Euro = 15 Prozent
- Erbschaftsteuer = 514.700 x 0,15 = 77.205 Euro
Keine Spekulationssteuer fällt bei der Veräußerung der geerbten Wohnung in folgenden Fällen an:
- wenn der Erblasser selbst mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorangehenden Jahren in der Immobilie gewohnt hat;
- wenn Sie (oder Ihr Kind mietfrei) selbst mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorangehenden Jahren in der Immobilie gelebt haben bzw. leben;
- wenn die vermietete vererbte Immobilie vor mehr als zehn Jahren vom Erblasser gekauft wurde;
- wenn der Gewinn aus dem Verkauf der geerbten Immobilie unter 600 Euro liegt.
Nächste Schritte nach dem Verkauf
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können neben Steuern weitere Kosten und Gebühren anfallen. Teile davon trägt jedoch regelmäßig der Käufer. Wenn die Übereignung der Immobilie abgeschlossen ist, melden Sie diverse Versorgungsleistungen wie Gas, Wasser und Strom ab, so dass der neue Eigentümer eigene Verträge abschließen kann.
Sind diese Formalitäten erledigt, können Sie sich überlegen, wie Sie das eingenommene Geld gewinnbringend investieren. Es lediglich auf dem Konto liegen zu lassen, ist angesichts niedriger Zinsen und hoher Inflationsraten nicht ratsam. Es kann daher sinnvoller sein, das Geld zu investieren, beispielsweise in eine neue Immobilie. Der Nachteil daran ist, dass die liquiden Mittel dadurch wieder verfestigt werden, und nicht unmittelbar für anderen Ausgaben verwendet werden können.
Eine Alternative wäre die Investition in den Aktien- oder den ETF-Markt. Hier besteht auf lange Sicht eine bessere Wachstumschance im Vergleich zum Sparguthaben. Allerdings erfordern derartige Investments auch einiges an Erfahrung. Insofern sollten Sie sich unbedingt eingehend beraten lassen. Klug angelegt, können Sie damit jedoch ein passives Einkommen für Ihre Zukunft generieren.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Verkauf geerbter Immobilien
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?
Wenn Sie eine geerbte Wohnung verkaufen möchten, fallen Steuern auf die Erbschaft und eventuell auf die Spekulation an. Bei der Erbschaftsteuer gibt es je nach Verwandtschaftsgrad höhere oder niedrigere Freibeträge. Die Spekulationssteuer greift immer dann, wenn der Erblasser nicht in der Wohnung gelebt hat. Hier muss man eine Frist von zehn Jahren einhalten, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen.
Wann sollte ich eine geerbte Eigentumswohnung verkaufen?
Sofort nach dem Grundbucheintrag zu verkaufen, ist in vielen Fällen nicht optimal. Wenn Sie bis zum Ablauf von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Kauf warten, sparen Sie sich die Spekulationssteuer. Hat der Erblasser bereits in der Immobilie gelebt und wohnen die Erben weitere zehn Jahre hier, fällt außerdem die Erbschaftsteuer weg.
Welche Aufgaben übernimmt der Makler beim Verkauf von geerbten Immobilien?
Ein guter Makler sollte den Wert der geerbten Immobilie ermitteln, dann ein Exposé erstellen und dieses breitenwirksam veröffentlichen. Sobald sich ein Käufer meldet, organisiert der Makler die Besichtigung. Zudem entwirft er auch den Kaufvertrag, wenn eine Einigung der Parteien zustande kommt. Die Unterschriften werden dann jedoch im Beisein eines Notars geleistet.
