Wenn eine Ehe oder Partnerschaft auseinandergeht, ist das immer eine dramatische Situation und ein tiefer Einschnitt im Leben. Noch komplizierter wird es, wenn man gemeinsam in eine Immobilie investiert hat. Wie sieht es also mit dem Wohnungs- und Hausverkauf bei einer Trennung genau aus? In diesem Artikel geben wir Ihnen einen kompletten Überblick über die Optionen. Sie erfahren dabei, was es bezüglich des Verkaufs zu beachten gibt und wie eine gütliche Einigung erreicht werden kann. Eine professionelle Beratung ist in solch einer Situation immer sinnvoll.
Rechtliche Grundlagen des Immobilienverkaufs bei Trennung
Die rechtliche Grundlage für Vermögensverfügungen im ehelichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft – also auch für Verfügungen über gemeinsame Immobilien – durch Ehepartner ist in § 1365 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Der Paragraf sieht vor, dass beide Parteien der Veräußerung von Haus oder Wohnung explizit zustimmen müssen – und das selbst dann, wenn nur ein Ehegatte im Grundbuch als Eigentümer verzeichnet ist.
Ist die Scheidung dagegen vollzogen, geht das komplette Recht wieder auf den Alleineigentümer über und er oder sie kann den Haus- oder Wohnungsverkauf ganz ohne Zustimmung durchführen. Das erfordert allerdings einen Zugewinnausgleich, bei dem das Vermögen zu Beginn und zum Ende der Ehe miteinander verglichen wird. Der Zugewinn ist in § 1373 BGB definiert und man versteht darunter den Vermögenszuwachs, den jeder einzelne Partner während der Ehe erzielt hat. Wer mehr hinzugewonnen hat, muss im Scheidungsfall den anderen Partner in der Regel bis zur Hälfte ausgleichen. Die Immobilienbewertung ist damit bedeutend für die Ermittlung des Zugewinns der Ehegatten. Daher ist es wichtig, sich von einem professionellen Immobilienmakler oder einem anderen qualifizierten Gutachter in dieser Hinsicht beraten zu lassen.
Befindet man sich in einer Zugewinngemeinschaft und wurden bei Erwerb der Immobilie beide Personen in das Grundbuch eingetragen, so ist der Wert zu gleichen Teilen zum Vermögen des Paares zu zählen und wird nach der Scheidung exakt halbiert. In der Realität ist eine solche Teilung aber nur beim Verkauf und der Einnahme des entsprechenden Erlöses möglich. Insofern ist es häufig sinnvoll, von vornherein gewisse Regelungen in einem Ehevertrag festzuhalten.
Die Rolle der Rückauflassungsvormerkung im Scheidungsfall
Unter einer Auflassung versteht man grundsätzlich den Eigentumsübergang beziehungsweise die Eigentumsumschreibung bei Immobilien, unabhängig davon, ob dies zwischen Ehegatten oder anderen Personen erfolgt. Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch dient als Absicherung, damit der Erwerber eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie zuverlässig als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
In einer Ehe basiert die Übertragung von Eigentum zwischen Ehepartnern regelmäßig in der Erwartung, dass die Ehe dauerhaft bestehen bleibt. Überträgt Ehegatte A (Veräußerer) die Hälfte seines Hauses an Ehegatten B (Erwerber), werden beide zu Miteigentümern. Um das Miteigentum des erwerbenden Ehegatten B explizit an die Fortdauer der Ehe zu knüpfen, können beide Eheleute festlegen, dass für den Fall der Scheidung zugunsten von A eine Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wird, die seinen Anspruch gegen B auf Rückübertragung des Eigentumsanteils absichert.
Fehlt es hingegen an einer solchen Vereinbarung, bleiben A und B auch im Fall der Scheidung Miteigentümer des Hauses. Sie müssten dann gemeinsam über die Zukunft der Immobilie entscheiden. So steht es ihnen offen, diese zu verkaufen oder zu vermieten. Zudem gibt es die Möglichkeit, dass einer den anderen auszahlt, dass also gegen eine entsprechende Kompensationszahlung einem Partner der Miteigentumsanteil des anderen übertragen wird. Wird indes keine Einigung erzielt, kann als letzte Möglichkeit eine Teilungsversteigerung durchgeführt werden, bei der das Grundstück durch das Amtsgericht öffentlich versteigert wird und der Meistbietende zum neuen Eigentümer wird.
Bewertung und Verkauf der Immobilie bei Scheidung
Entscheidet sich das Trennungspaar für den Verkauf der Immobilie, muss in der Regel deren aktueller Wert durch eine professionelle Immobilienbewertung bestimmt werden. Eine solche Immobilienbewertung kann beispielsweise von einem professionellen Immobilienmakler vorgenommen werden. Dieser kann im Hinblick auf die Lage, die Ausstattung und das Entwicklungspotenzial herausfinden, für wie viel Geld das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung verkauft werden kann.
Idealerweise kommt man dabei möglichst gemeinsam zu einer Entscheidung und beauftragt einen Immobilienmakler für eine fachkundige Immobilienbewertung. Basis dafür ist natürlich, dass beide Partner Interesse an einem Verkauf haben. Die Bewertung an sich ist jedoch in jedem Fall von Vorteil, denn falls einer der Partner Alleineigentümer der Immobilie werden soll, muss er oder sie der anderen Seite ihren Anteil ausbezahlen.
Ebenso ist die Bewertung die Grundlage dafür, die Immobilie verkaufen und den Erlös dann teilen zu können. Nach der Bewertung kann beispielsweise der Makler ein Exposé erstellen und die Immobilie auf dem Markt anbieten. Währenddessen sollte das verkaufende Ehepaar beziehungsweise das Ex-Ehepaar alle Unterlagen und Dokumente für den Verkauf der Eigentumswohnung oder des Hauses zusammensammeln. Hierzu gehören Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundriss, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung und Aufstellung vorhandener Darlehen.
Als nächstes sollte ein Termin zur Besichtigung der Immobilie mit dem möglichen Käufer organisiert werden. Nimmt der Interessent das Angebot an, wird ein Notartermin für die Immobilienveräußerung angesetzt und eine Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten in das Grundbuch eingetragen. Wenn das Geld überwiesen ist, wird der Erwerber als neuer Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen und der Verkaufserlös kann zwischen den ehemaligen Partnern aufgeteilt werden.
Finanzielle Aspekte und Umgang mit dem Immobilienkredit im Trennungsfall
Zur Finanzierung eines Immobilienerwerbs wird häufig ein Darlehen aufgenommen und dieses per Hypothek gedeckt. Was ist nun aber, wenn man auseinandergeht und der Immobilienkredit bei Trennung immer noch besteht? Fällt möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn das Darlehen vor Ende der Laufzeit abgewickelt wird?
Umgang mit dem Immobilienkredit bei Trennung
Ein Darlehen zur Finanzierung eines Haus- oder Wohnungskaufs hat regelmäßig eine konkrete Laufzeit. Möchte man den Vertrag für den anstehenden Verkauf kündigen oder die restlichen Raten auf einmal abbezahlen, wird in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensgeber verlangt.
Dies ist in Deutschland so üblich, weil es bei der Immobilienfinanzierung keine variablen Zinsen gibt. Bei vorzeitiger Rückzahlung durch den Darlehensnehmer entgehen dem Darlehensgeber also die möglicherweise steigenden Zinsen. Endet das Darlehen vorfristig, wird dies folglich als Refinanzierungsschaden gesehen, der vom Darlehensnehmer auszugleichen ist. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich aus den angenommenen Zinsausfall- und Zinsmargenschäden, abzüglich der Risiko- und Verwaltungskosten. Stark verallgemeinert lässt sich sagen, dass die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Immobilienkredit mit circa fünf bis zehn Prozent der noch offenen Restschuld anzunehmen ist.
So können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen
Wenn Sie trotz der Trennung zusammen auf ein Ziel hinaus arbeiten, können Sie übrigens mit einigen Tricks die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen. Sehr beliebt sind hierbei der Objekttausch oder Schuldnertausch. Beim Objekttausch würden Sie einfach nur eine neue Immobilie erwerben und diese dann als Sicherheit für den Kredit verwenden. Dieser bleibt bestehen, während Sie die alte Immobilie zum Verkauf anbieten.
Bei der Scheidung ist der Schuldnertausch allerdings wesentlich typischer. In diesem Fall einigen Sie sich mit demjenigen, der die Wohnung oder das Haus nach der Trennung kauft, den Immobilienkredit als neuer Schuldner zu übernehmen.
Laut § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB verliert der Darlehensgeber außerdem seinen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn es Fehler bezüglich der Berechnung im Vertrag gibt. Das passiert in der Praxis häufiger als man denkt. Es lohnt sich also, die Angaben zum Kündigungsrecht, zur Vorfälligkeitsentschädigung und zur Vertragslaufzeit mit einem Experten durchzugehen, um mögliche Ungereimtheiten aufzudecken.
Das betrifft im Übrigen auch das Widerrufsrecht in den Verträgen. Es kommt oft vor, dass dieses Recht falsch angegeben wird und die Widerrufsfrist rein rechtlich nie in Gang gesetzt wurde. So könnten Sie selbst nach Jahren noch sehr günstig aus dem Darlehensvertrag kommen.
Trotzdem sollten Sie diese beiden Optionen nicht als garantiert einplanen. Sich mit dem Thema zu beschäftigen, ist aber dennoch richtig und wichtig. Gleichwohl sollte der Fokus aber auf Themen wie der Schuldner- oder Objektübernahme liegen oder sich darum drehen, wer von den beiden Partnern die Entschädigungssumme am Ende deckt.
Vielleicht entscheiden Sie sich auch einfach für eine gemeinsame Vermietung der Immobilie. Dann läuft der Kredit ganz normal weiter und Sie können die Darlehensraten über die Mieteinkünfte abzahlen. Damit man sich nach der Trennung noch einigermaßen gütlich begegnen kann, ist dies eine exzellente Übergangslösung. Achten Sie jedoch darauf, dass auf die Mieteinnahmen eventuell Steuern anfallen.
Die Möglichkeiten im Überblick:
- Objekttausch: Kredit geht auf neue Immobilie über, die dann auch als Sicherungsmittel dient
- Schuldnertausch: Käufer der Immobilie übernimmt das Darlehen
- Fehler im Vertrag: Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist eventuell ausgeschlossen
- Fehler beim Widerspruchsrecht: eventuell immer noch Widerspruch möglich
- Vermietung der Immobilie: Eigentum und Darlehen bleiben unangetastet
Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig: Wer muss zahlen?
Rein rechtlich gesehen muss immer derjenige das Darlehen abbezahlen, der als Darlehensnehmer Partei des Darlehensvertrags ist. Somit ist diese Person auch für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung verantwortlich. Bereits beim Abschluss des Darlehensvertrags ist es also sinnvoll, mögliche Fragen für die Zukunft zu klären und am besten zu gleichen Teilen für die Darlehenstilgung einzustehen.
Bleibt ein Partner allein im Haus leben, erhält der andere einen Ausgleich und die Bank wird vermutlich eine Umschuldung vorschlagen. Alleine als getrennt lebende Person das Darlehen zu tilgen, wird naturgemäß länger dauern, weshalb der Darlehensgeber häufig dazu bereit ist, die Laufzeit oder den Tilgungssatz anzupassen. Die Entschädigung wird dann nicht fällig.
Steuerliche Überlegungen zum Immobilienverkauf bei Scheidung
Wer eine Immobilie sehr schnell verkaufen möchte, muss eventuell Spekulationssteuer bezahlen. Das kann gerade bei getrennten Paaren zu einer Vielzahl von Problemen führen. Unter Umständen kann der Verkauf sogar ein Verlustgeschäft sein, sodass die ehemaligen Partner nichts mehr aus der ursprünglichen Anschaffung herausholen können. Wer sich indes für die Eigennutzung der Immobilie nach der Scheidung bzw. Trennung entscheidet, kann das Anfallen der Spekulationssteuer vermeiden.
Spekulationssteuer und Eigennutzung der Immobilie
Allgemein liegt die Spekulationsfrist in Deutschland bei zehn Jahren. Es gilt also, dass Immobilien, die innerhalb dieses Zeitrahmens nach dem Erwerb wieder verkauft werden, nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) als private Veräußerungsgeschäfte besteuert werden. Auf einen Gewinn, der über der Freibetragsgrenze von 600 Euro (pro Kalenderjahr) liegt, fallen dann Abgaben in Höhe des persönlichen Steuersatzes an. Sind nur noch wenige Jahre der Spekulationsfrist übrig geblieben, sollte man eventuell investiert bleiben, um beim Verkauf der Immobilie im Trennungsfall das Anfallen der Spekulationssteuer zu vermeiden.
Die Zehnjahresfrist betrifft jedoch immer nur den Fall, dass man gemeinsam Eigentum an einer Immobilie hat, in der man nicht selbst wohnt beziehungsweise gewohnt hat. Wer selbst im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorausgegangenen Jahren in der Immobilie gewohnt hat, kann aufgrund der Eigennutzung ohne Spekulationssteuer verkaufen.
Der Teufel liegt hier jedoch im Detail. Viele Paare möchten zunächst die räumliche Trennung vollziehen und nach der Scheidung das Haus oder die Eigentumswohnung verkaufen. Dann würde man zum Zeitpunkt des Verkaufs praktisch aber nicht mehr in dem Objekt leben und müsste mit der Abgabe rechnen.
Tipps zur Vermeidung der Spekulationssteuer:
- Behalten Sie einen Zweitwohnsitz in der Immobilie: Dieser gilt nach dem EStG immer noch als Eigennutzung.
- Wenn Sie ohne Unterbrechung bereits mehr als zwei Jahre in der Immobilie gelebt haben, verkaufen Sie die Eigentumswohnung oder das Haus unverzüglich im Trennungsjahr.
- Wenn Sie nicht in der Immobilie gelebt haben, müssen Sie regelmäßig eine Spekulationsfrist von zehn Jahren, beginnend mit dem Erwerb der Immobilie, abwarten.
Emotionale Bewältigung des Verkaufsprozesses
Eine Immobilie, in der man gemeinsam mit dem Partner gelebt hat, ist immer auch ein Zuhause, in dem man sich einmal wohl und sicher gefühlt hat. Sich von einem solchen Objekt zu trennen, kann also mit einer hohen emotionalen Belastung einhergehen. Allerdings wollen viele Trennungspaare auch so schnell wie möglich einen Schlussstrich ziehen und ein neues Leben in einem anderen Umfeld beginnen. In der Realität kann sich der Verkaufsprozess jedoch hinziehen, weswegen es ratsam ist, gewisse Bewältigungsstrategien zu etablieren.
Unterstützung und Beratung finden
Sentimentalität, Frust und Trauer sind ganz normal, wenn mit dem Ende der Ehe oder Partnerschaft auch das Ende einer Lebensphase und die Trennung von einem liebgewonnenen Zuhause im Raum stehen. Umso schlimmer kann die emotionale Situation sein, wenn man mit einem finanziellen Verlust aus dem Verkauf der Immobilie herausgeht. In diesem Fall ist es besonders wichtig, sich vor Augen zu halten und daran zu erinnern, dass man eine Entscheidung getroffen hat, die auf Dauer positiv sein wird.
Für den Verkaufsprozess an sich ist ein guter, verständnisvoller und vor allem neutraler Makler wichtig. Er nimmt Emotionen aus dem Spiel und blickt objektiv auf die Situation. Dabei übernimmt er die Immobilienbewertung und alle sonst sehr anstrengenden und mitunter zeitaufwändigen Aufgaben, die während der sensiblen Phase der Scheidung zu einer zusätzlichen Belastung führen können.
Wichtige Tipps, die den Abschied vom Haus oder der Eigentumswohnung im Trennungsfall einfacher machen können:
- Machen Sie sich wieder und wieder bewusst, warum Sie die Immobilie verkaufen und warum dies für Ihre Lebenssituation wichtig ist.
- Stärken Sie sich emotional, indem Sie sich eine professionelle Beratung zum Thema Scheidung suchen – eine psychologische Beratung oder Trennungsberatungen kann auch dabei helfen, mit den Emotionen beim Hausverkauf umzugehen.
- Bereiten Sie sich schrittweise auf den Auszug vor, indem Sie Einrichtung beziehungsweise Dekoration reduzieren und somit ein persönliches Element wegnehmen.
- Wählen Sie einen vertrauenswürdigen Makler, der einen realistischen Verkaufspreis festlegt und die Kleinarbeit übernimmt.
- Übernehmen Sie aktiv einige Aufgaben beim Verkauf, um sich abzulenken.
- Wählen Sie eventuell eine andere Stadt für den Umzug, um neu anfangen zu können.
- Sprechen Sie mit Freunden und der Familie über Ihre Gefühle.
Fallbeispiel zum Immobilienverkauf im Scheidungsfall
Nehmen wir an, dass sich ein Paar mit einer gemeinsamen Immobilie trennt und diese verkaufen möchte. Noch im Trennungsjahr lässt man das Objekt von einem Immobilienmakler bewerten, der dieses mit 400.000 Euro veranschlagt. Ursprünglich hat das Paar die Immobilie gemeinsam für 300.000 Euro vor neun Jahren gekauft und es läuft immer noch ein Darlehen auf den Namen des Ehemanns.
Falls das Paar nicht gemeinsam in der Immobilie gelebt hat, würde es sich anbieten, noch ein Jahr abzuwarten, um der Spekulationssteuer komplett aus dem Weg zu gehen. Alternativ könnten die Partner die Immobilie noch im Trennungsjahr veräußern, wenn sie zu diesem Zeitpunkt zumindest noch einen Zweitwohnsitz dort behalten.
Im Zusammenhang mit dem Verkauf soll das zur Finanzierung der Immobilie aufgenommene Darlehen aufgelöst werden. Damit würde jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden und den Gewinn aus dem Verkauf mindern. Vertraglich wäre der Ehemann dazu verpflichtet, die Entschädigung an die Bank als Darlehensgeber zu zahlen.
Glücklicherweise findet sich aber ein Käufer, der nicht nur die Immobilie, sondern auch das Darlehen übernimmt. Dadurch verlangt die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung und die Verkäufer erhalten die Kaufsumme komplett, abzüglich der noch nicht abgezahlten Darlehenssumme.
Somit sind die bereits gezahlten Darlehensraten und der Eigenanteil wieder hereingeholt. Es gibt jedoch einen Zugewinn von 20.000 Euro, der nun zu gleichen Teilen auf das Vermögen der beiden Personen geschlagen wird. Beide Ehepartner werden daher als Eigentümer der Immobilie aus dem Grundbuch ausgetragen.
Fazit: Immobilienverkauf im Scheidungsfall mit professioneller Hilfe geordnet und objektiv abwickeln
Trennungen sind in vielerlei Hinsicht eine große Herausforderung. Zu den emotionalen Belastungen kommen zahlreiche praktische Aufgaben hinzu, so auch der Verkauf der gemeinsamen Immobilie. Hier lohnt es sich, einen klaren Kopf zu behalten und sich die gesetzlichen sowie die vertraglichen Vorgaben des Darlehens genau anzuschauen.
Zunächst ist es wichtig, die Spekulationsfrist im Auge zu behalten, um hier nicht ohne Not hohe Abgaben zahlen zu müssen. Abgesehen davon sind die Vorfälligkeitsentschädigungen der Banken ein gewisser Fallstrick. Wer früher aus dem Darlehensvertrag möchte, muss meist eine solche Vorfälligkeitsentschädigung für den zu erwartenden Zinsausfall bezahlen. Ein Objekt- oder Schuldnertausch kann hier jedoch einen Ausweg darstellen.
Insgesamt kommen Paare immer besser aus dem Haus- und Wohnungsverkauf bei Scheidung heraus, wenn sie zusammenarbeiten und einen neutralen Vermittler einschalten. Ein Makler ist schon deshalb essentiell, um die Immobilie richtig zu bewerten. Das wäre unter Umständen die Grundlage dafür, den Zugewinn zu ermitteln und das Vermögen später zu teilen.
Unser Tipp: Setzen Sie auf einen vertrauenswürdigen Makler, der Ihre Situation versteht und einen objektiven Blick auf den Verkauf der Immobilien nach Scheidung hat.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Haus- oder Wohnungsverkauf im Trennungsfall
Wie wird eine Immobilie bei der Scheidung aufgeteilt?
Zunächst sollte der Wert der Immobilie bestimmt werden. Falls die Ehegatten die Immobilie zusammen gekauft haben und beide Eigentümer sind, wird der Zuwachs zu gleichen Teilen dem jeweiligen Vermögen der Partner zugerechnet. Nun kommt es darauf an, was mit der Immobilie passieren soll. Wird sie verkauft, wird der Erlös zu gleichen Teilen aufgeteilt. Soll einer der beiden Partner hingegen zum Alleineigentümer werden, muss er dem anderen den ihm zustehenden Anteil ausbezahlen. Der Miteigentumsanteil wird dann auf den Partner übertragen und er wird zum Alleineigentümer der Immobilie.
Was muss ich tun, um eine gemeinsame Immobilie in Berlin nach der Scheidung zu verkaufen?
Der erste Schritt sollte ein Gespräch mit dem ehemaligen Partner und Miteigentümer sein. Gemeinsam sollte man zu einem vertrauenswürdigen Makler gehen und sich neutral beraten lassen. Dieser kann die Immobilie bewerten und Lösungen vorschlagen. Der ermittelte Immobilienwert bildet die Grundlage für die Zugewinnberechnung und eventuelle Ausgleichszahlungen. Während der Makler sich um die Abwicklung des Verkaufsprozesses kümmert, ist außerdem ein Gespräch mit der Bank wichtig. Diese besteht bei noch nicht abgezahlten Darlehen in der Regel auf eine Vorfälligkeitsentschädigung zum Ausgleich eines möglichen Zinsschadens. Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich aber durch die Übernahme des Darlehens durch den Erwerber der Immobilie eventuell umgehen.
Was passiert, wenn nach der Trennung beide Ehegatten als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind?
Wenn beide Ehegatten im Grundbuch eingetragen sind, müssen auch beide einem Verkauf der Immobilie bei Scheidung zustimmen. Im Zweifelsfall kommt es zu einem Gerichtsverfahren, bei dem eventuell sogar eine Teilungsversteigerung anberaumt werden kann und bei der hohe Verluste nicht ausgeschlossen sind. Eine deutlich bessere Lösung wäre es hier, wenn der eine Partner in der Immobilie verbleibt beziehungsweise das Eigentum behält und dem anderen für dessen Anteil einen Ausgleich zahlt.
