Wer auf der Suche nach der passenden Eigentumswohnung ist, kann in die Situation kommen, sich eine vielversprechende Immobilie vorübergehend sichern zu wollen – bevor der eigentliche Kaufvertrag beurkundet wird. Genau dann tritt das Instrument der Reservierungsvereinbarung auf den Plan, das im Kaufprozess eine Position zwischen Interessenbekundung und Vertragsschluss einnimmt und Kaufinteressenten eine zeitlich begrenzte Absicherung ihrer Kaufentscheidung ermöglicht. Besonders in dynamischen Märkten wie dem Berliner, in denen bei attraktiven Objekten meist eine schnelle Kaufentscheidung erfolgen muss, gewinnt die Reservierungsvereinbarung an praktischer Relevanz.
In diesem Beitrag betrachten wir dieses Instrument genauer und gehen dabei auf wichtige Aspekte wie die Rechte und Pflichten der Beteiligten und die Kosten ein. Darüber hinaus vergleichen wir die Reservierungsvereinbarung mit dem Vorvertrag beim Immobilienkauf und zeigen auf, worin die wesentlichen Unterschiede liegen.
Was ist eine Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf?
Eine Reservierungsvereinbarung ist eine schriftliche Absprache zwischen einem Kaufinteressenten und einem Verkäufer oder Immobilienmakler, durch die eine bestimmte Immobilie für einen festgelegten Zeitraum aus dem aktiven Vermarktungsprozess herausgenommen wird. Ihr Zweck besteht darin, dem potenziellen Käufer (Kaufinteressenten) vertragliche Exklusivität zu gewähren – also die Gewissheit, dass das Objekt während der Reservierungsphase nicht anderweitig angeboten oder veräußert wird.
Im Ablauf des Immobilienkaufprozesses wird die Reservierung des Objekts typischerweise nach einer überzeugenden Besichtigung und Bekundung der grundsätzlichen Kaufbereitschaft des Interessenten, jedoch noch vor der notariellen Beurkundung des eigentlichen Kaufvertrags vereinbart. Ihr Abschluss erfolgt ohne Einschaltung eines Notars und stützt sich auf das allgemeine Vertragsrecht. Inhaltlich werden in einer Reservierungsvereinbarung der Reservierungszeitraum, die betreffende Immobilie sowie eventuelle finanzielle Konditionen festgelegt. Zu einer rechtlichen Bindungswirkung, wie sie ein notariell beurkundeter Kaufvertrag entfaltet, kommt es durch die Reservierungsvereinbarung jedoch nicht.
Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus einer Reservierungsvereinbarung?
Eine Reservierungsvereinbarung begründet für beide Vertragsparteien – den Kaufinteressenten auf der einen, den Verkäufer oder Makler auf der anderen Seite – jeweils eine rechtliche Position und wechselseitige Erwartungen. Eine mit einem Kaufvertrag vergleichbare (dingliche) rechtliche Bindungskraft ist dabei jedoch nicht gegeben. So entsteht durch die schriftliche Vereinbarung zwar eine vertragliche Grundlage, andererseits fehlt ihr die formale Durchsetzbarkeit, die ein notariell beurkundeter Kaufvertrag bietet. Was das konkret für die Rechte und Pflichten des Kaufinteressenten bedeutet, erläutern die folgenden Abschnitte.
Ansprüche des Kaufinteressenten aus der Reservierungsvereinbarung
Da § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die notarielle Form nur für den eigentlichen Grundstückskaufvertrag vorschreibt, ist die Reservierungsvereinbarung formfrei gültig – mit entsprechend eingeschränkter Rechtsposition des Kaufinteressenten. Dessen zivilrechtliche Ansprüche aus einer Reservierungsvereinbarung sind begrenzt und sollten realistisch eingeschätzt werden. Besonders wichtig: Ein Anspruch auf tatsächlichen Eigentumsübergang folgt aus der Reservierungsvereinbarung nicht. Diese bietet dem Kaufinteressenten also lediglich eine schuldrechtliche, nicht aber eine dingliche Absicherung.
Zu den Ansprüchen des Kaufinteressenten zählen:
- Zeitweilige Marktherausnahme: Der Kaufinteressent kann grundsätzlich erwarten, dass die Immobilie während des vereinbarten Zeitraums nicht aktiv an Dritte vermarktet wird.
- Schadensersatz bei Vertragsverletzung: Hält sich der Verkäufer oder Makler nicht an die Vereinbarung – etwa durch anderweitige Veräußerung während der Laufzeit –, können zivilrechtliche Schadensersatzansprüche nach dem BGB entstehen. Deren Durchsetzung in der Praxis kann sich mitunter schwierig gestalten.
Obliegenheiten des Kaufinteressenten aus der Reservierungsvereinbarung
Mit der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung erlangt der Kaufinteressent nicht nur Ansprüche, sondern übernimmt auch eine Reihe von Obliegenheiten. Diese ergeben sich aus dem allgemeinen Vertragsrecht und dem Inhalt der jeweiligen Vereinbarung.
Während des Reservierungszeitraums hat der Kaufinteressent vor allem folgende Obliegenheiten:
- Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht: Vom Kaufinteressenten wird erwartet, die Reservierungsphase aktiv und zielgerichtet zu nutzen – etwa für Finanzierungsklärung, Objektprüfung oder behördliche Anfragen. Eine Reservierung ohne ernsthaften Kaufwillen kann als treuwidrig gewertet werden.
- Einhaltung der vereinbarten Frist: Innerhalb des festgelegten Reservierungszeitraums wird vom Kaufinteressenten erwartet, eine Entscheidung zu treffen und – bei positivem Ausgang – den notariellen Beurkundungsprozess einzuleiten.
- Verzicht auf parallel laufende Reservierungen: Während der Laufzeit gilt üblicherweise die implizite Erwartung, keine parallel laufenden Reservierungen für andere Immobilien zu vereinbaren.
- Zahlung der Reservierungsgebühr: Für den Kaufinteressenten ist die Reservierung einer Immobilie in der Regel kostenpflichtig. Entscheidet er sich gegen den Kauf und tritt zurück, kann die geleistete Reservierungsgebühr – je nach Vereinbarung – ganz oder teilweise einbehalten werden. In einigen Fällen sind auch weitergehende Ansprüche des Maklers oder Verkäufers denkbar, sofern diese vertraglich vereinbart wurden.
Was kostet eine Reservierungsvereinbarung? – Reservierungsgebühr, Rückzahlung und typische Klauseln
Die finanzielle Dimension einer Reservierungsvereinbarung wird maßgeblich durch die Reservierungsgebühr bestimmt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Rechtsprechung allerdings klargestellt, dass eine Reservierungsgebühr, die der Maklerprovision wirtschaftlich gleichkommt oder diese übersteigt, als unangemessen hoch eingestuft werden kann und damit der gerichtlichen Kontrolle unterliegt. Nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22) ist eine formularmäßige Reservierungsgebühr insbesondere dann unwirksam, wenn sie unabhängig vom Zustandekommen des Kaufvertrags in jedem Fall beim Makler verbleiben soll, ohne dass diesem dafür eine eigenständige, geldwerte Gegenleistung gegenübersteht – ein Verstoß gegen § 307 BGB, der unabhängig von festen Prozentsätzen zur Unwirksamkeit der Klausel führt.
In der Praxis treten folgende Klauseln häufig in Reservierungsvereinbarungen auf:
- Anrechnung bei Kaufabschluss: Häufig wird die vom Kaufinteressenten geleistete Reservierungsgebühr auf die spätere Maklerprovision oder den Kaufpreis angerechnet, sofern es zum notariellen Kaufvertragsabschluss kommt.
- Einbehalt bei Rücktritt des Kaufinteressenten: Tritt der Interessent ohne sachlichen Grund zurück, ist der Einbehalt der Gebühr durch Verkäufer oder Makler vertraglich üblich.
- Rückerstattung bei Verkäuferrücktritt: Zieht der Verkäufer oder Makler das Objekt zurück oder veräußert es anderweitig, sehen gut ausgestaltete Vereinbarungen eine vollständige Rückerstattung der Gebühr vor.
- Befristung der Wirksamkeit: Die Gebühr ist in der Regel an den definierten Reservierungszeitraum geknüpft – endet dieser ohne Kaufvertrag, greift je nach Klausel eine automatische Verfallsregel.
Reservierungsvereinbarung vs. Vorvertrag: Worin bestehen die entscheidenden Unterschiede?
Im deutschen Immobilienkaufrecht stehen Kaufinteressenten grundsätzlich zwei vorvertragliche Instrumente zur Verfügung: die Reservierungsvereinbarung und der Vorvertrag. Beide erfüllen unterschiedliche Funktionen und unterscheiden sich wesentlich in puncto Bindungswirkung, Formvorschriften und dem Grad der gegenseitigen Verpflichtung.
Bindungswirkung und Durchsetzbarkeit
Der fundamentale rechtliche Unterschied zwischen Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag ergibt sich aus § 311b BGB: Demnach bedarf jeder Vertrag, der eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, der notariellen Beurkundung, um wirksam zu sein. Ein Vorvertrag zum Immobilienkauf, der diese Formvorschrift nicht erfüllt, ist folglich nach deutschem Recht nichtig – die Parteien können daraus keine einklagbaren Ansprüche ableiten. Ein ordnungsgemäß beurkundeter Vorvertrag verpflichtet hingegen beide Parteien rechtswirksam zum späteren Abschluss des Kaufvertrags und ist gerichtlich durchsetzbar.
Die Reservierungsvereinbarung unterliegt hingegen keiner vergleichbaren Formvorschrift, da sie keinen unmittelbaren Übertragungsanspruch begründet. Eine Bindungswirkung entsteht hier lediglich auf schuldrechtlicher Ebene: Ein Verstoß kann Schadensersatzansprüche auslösen, nicht aber eine Pflicht zur tatsächlichen Eigentumsübertragung erzwingen.
Die Reservierungsvereinbarung bietet dem Kaufinteressenten somit keine dinglich gesicherte Position – er kann den Abschluss des Kaufvertrags nicht erzwingen.
Typische Anwendungsfälle im Immobilienkauf
Die Entscheidung für eines der beiden Instrumente hängt wesentlich vom konkreten Kaufszenario, dem Profil des Kaufinteressenten und dem Stadium des Kaufprozesses ab.
Bewährt hat sich die Reservierungsvereinbarung insbesondere in diesen Situationen:
- Finanzierungsklärungsphase: Der Kaufinteressent möchte sich ein Objekt kurzzeitig sichern, während die Gespräche mit der Bank noch laufen.
- Erwerb eines Neubaus: Beim Ersterwerb einer Neubauimmobilie, bei dem bis zum Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags noch Planungsschritte ausstehen, bietet die Reservierungsvereinbarung eine überbrückende Absicherung.
- Zeitdruck: Ist eine schnelle Marktreaktion nötig und bleibt keine Zeit für eine notarielle Vereinbarung, bietet die Reservierungsvereinbarung eine niedrigschwellige Lösung.
- Mittleres Preissegment: Bei Objekten, bei denen der Aufwand für einen notariellen Vorvertrag unverhältnismäßig wäre, wird die Reservierungsvereinbarung bewusst als schlankeres Instrument eingesetzt.
Der Vorvertrag empfiehlt sich hingegen in folgenden Konstellationen:
- Ausstehende Möglichkeit zum Kaufvertragsschluss: Bei Käufen, bei denen der Hauptvertrag aus rechtlichen oder baurechtlichen Gründen noch nicht abgeschlossen werden kann, schafft der Vorvertrag eine verbindliche gegenseitige Verpflichtung.
- Aufschiebende Bedingungen: Müssen etwa behördliche Genehmigungen noch erfüllt werden, sichert der Vorvertrag beide Parteien bis zur Erfüllung dieser Bedingungen rechtswirksam ab.
- Kapitalanleger: Institutionelle Käufer und Kapitalanleger, die auf rechtliche Absicherung und Durchsetzbarkeit angewiesen sind, ziehen den Vorvertrag der formfreien Reservierung vor.
- Hochpreissegment: Bei hochwertigen und gewerblichen Objekten minimiert die klare Bindungswirkung des Vorvertrags das Risiko eines Scheiterns der Transaktion.
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Reservierungsvereinbarung sicher gestalten – Unsere Tipps
Vor der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung sollten Kaufinteressenten einige grundlegende Aspekte prüfen, um deren Vollständigkeit zu gewährleisten. Dabei können bereits einige einfache Kontrollfragen helfen:
- Ist der Reservierungszeitraum klar und verbindlich definiert?
- Regelt die Vereinbarung die Rückzahlungsbedingungen der Gebühr eindeutig – insbesondere für den Fall eines Rücktritts durch eine der Parteien?
- Liegt die Vereinbarung in Schriftform vor, und sind alle wesentlichen Konditionen vollständig dokumentiert?
Gut ausgestaltete Reservierungsvereinbarungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie den Reservierungszeitraum, die Rückzahlungsmodalitäten und die Verhaltenspflichten beider Parteien unmissverständlich festhalten.
Immer dann, wenn Unsicherheit über einzelne Klauseln besteht oder ein höherer Kaufpreis im Spiel ist, empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht, bevor eine Reservierungsvereinbarung unterzeichnet wird. Gut informierte Kaufinteressenten, die ihre Ansprüche, Rechte und Pflichten kennen, sind für den weiteren Immobilienerwerbsprozess deutlich besser aufgestellt.
