Wenn Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen, müssen Sie auf einige Details achten, um sicher zu gehen, dass Sie in eine einwandfreie Immobilie einziehen und diese eventuell später mit Wertsteigerung verkaufen können.
In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die wichtigsten Eigenschaften, die ein solches Objekt mitbringen sollte und wie der Kaufprozess abläuft. Zudem finden Sie hier nützliche Checklisten zu vielen Details.
Warum eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen?
Wohneigentum und speziell Eigentumswohnungen werden heute immer beliebter. Gerade in den großen Städten dürfte eine Wertsteigerung in den nächsten Jahren nahezu garantiert sein. Folglich kann es sinnvoller sein, eine gebrauchte Eigentumswohnung zu kaufen, als sich ausschließlich auf einen Neubau zu fokussieren.
Während neue Immobilien vom Preis her meist sehr hoch veranschlagt werden, sind gebrauchte Eigentumswohnungen oft günstiger. Abgesehen davon liegen gebrauchte Eigentumswohnungen oftmals in bereits etablierten Nachbarschaften. Hingegen sind neu gebaute Häuser meist Teil eines sich noch im Aufbau befindenden Viertels. Das Umfeld wirkt meist noch steril und es hat sich noch kein Milieu etabliert. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen erwartet den Käufer in der Regel eine Wohngegend, in der das Zusammenleben und die Infrastruktur über viele Jahrzehnte hinweg gewachsen sind.
Checkliste: Wichtige Fragen und Aspekte beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung
Eine gebrauchte Wohnung zu kaufen bedeutet auch, dass hier bereits Menschen gewohnt haben und dies möglicherweise am Zustand der Substanz erkennbar ist. Löcher in den Wänden, Gebrauchsspuren an Türen und Fenstern, Schäden an den Leitungen oder renovierungsbedürftige Sanitäranlagen können den letztendlichen Preis abseits der Kosten für den Kauf senken. Weiterhin müssen die relevanten Dokumente immer exakt geprüft werden.
Unsere Checkliste für Käufer von gebrauchten Eigentumswohnungen:
- Wann wurde das Objekt das letzte Mal renoviert und saniert?
- Sind Renovierungsarbeiten geplant und notwendig?
- Wie sieht es mit dem Denkmalschutz aus?
- Wer kümmert sich um die Wartung und Verwaltung?
- Wer wohnt alles im selben Haus?
- Welche Dokumente sind zur Einsicht verfügbar?
- In welchem Viertel befindet sich die gebrauchte Eigentumswohnung?
- Ist die Lage der gebrauchten Wohnung günstig für die Wertsteigerung?
- Wie sieht es mit der Infrastruktur vor Ort aus?
- Welche Nebenkosten (Müllentsorgung, Wasser, Reinigung, Heizen, Verwaltung, Grundsteuer) sind für die Eigentumswohnung einzuplanen?
- Welche Instandsetzungsmaßnahmen stehen laut Wirtschaftsplan an und welche Rücklagen hat das Haus?
Der Zustand der Eigentumswohnung
Der mit Abstand wichtigste Aspekt, auf den man beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung achten sollte, ist der physische Zustand der Immobilie. Gibt es starke Mängel und Schäden, kann sich dies nachteilig auf die potenzielle Wertsteigerung auswirken. Außerdem müssen Sie sich vergewissern, dass der geforderte Preis wirklich dem tatsächlichen Wert der Wohnung entspricht.
Vereinbaren Sie also zunächst über den Makler einen Termin zur Besichtigung der zu verkaufenden Eigentumswohnung und nehmen Sie am besten bereits zu diesem Zeitpunkt einen eigenen Experten mit. Dieser wird auch in der Lage sein, typische Mängel ausfindig zu machen und vor allem, die versteckten Schäden und Mängel zu identifizieren. Kritische Punkte können unter anderem die Rohrleitungen und die Elektrik sein.
Abgesehen davon müssen Sie feststellen, ob es Renovierungsbedarf gibt. Sollte dies der Fall sein, stellt sich die Frage, ob Sie als neuer Eigentümer die Kosten für diese Arbeiten einplanen sollten oder ob dies vom Voreigentümer übernommen wird.
Versteckte Mängel
Einer der häufigsten Fallstricke beim Kaufen gebrauchter Eigentumswohnungen ist es, versteckte Mängel zu übersehen, die dann zusätzliche Kosten verursachen. Prinzipiell muss der Verkäufer natürlich alle Schäden offenlegen. Tut er das nicht, ist er zum Schadensersatz verpflichtet. Das gilt jedoch nur dann, wenn der Verkäufer über die versteckten Mängel Bescheid wusste. Der Käufer müsste dem ehemaligen Eigentümer also nachweisen, dass er wider besseres Wissen Schäden und Mängel verschwiegen hat, um Schadensersatz erhalten, vom Kauf zurücktreten oder eine Kaufpreisminderung erwirken zu können.
Dokumente und rechtliche Überprüfungen
Der erste Kontakt mit der gebrauchten Wohnung wird in der Regel das Exposé des Maklers sein. Hier sehen Sie alle grundsätzlichen Details und den vorgeschlagenen Kaufpreis ein.
Bereits hier können Sie direkt nachfragen, warum das Objekt überhaupt verkauft werden soll. Möchten die derzeitigen Eigentümer einen Spekulationsgewinn erzielen, ziehen sie wegen Schäden aus oder weil sie das Darlehen nicht mehr finanzieren können?
Exakte Informationen zu der Immobilie erhalten Sie dann über den Auszug aus dem Grundbuch, welcher dem Makler vorliegen sollte. Dort sind die Namen der aktuellen Eigentümer ebenso festgehalten wie etwaige vorrangig Rechte an der Immobilie. Ist hier beispielsweise eine Auflassungsvormerkung für die Übernahme der Immobilie durch eine andere Person eingetragen, müsste diese zunächst gelöscht werden.
Der Eigentümer bzw. Verkäufer ist weiterhin dazu verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Dieses Dokument enthält Angaben über die energetische Qualität des gesamten Hauses beziehungsweise der Wohnung. Je besser beispielsweise die Wände gedämmt sind, desto geringer wird der Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten sein. Hierüber kann zu einem Teil auch die Baubeschreibung Auskunft geben.
Aus der Teilungserklärung erfahren Sie wiederum, welche Bereiche des Hauses zur Eigentümergemeinschaft gehören und welche als Sondereigentum gelten. Welche Beschlüsse die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit gefällt hat, erfahren Sie aus der Beschlusssammlung des Hauses.
Ebenfalls relevant ist es zu erfahren, ob auf die Immobilie derzeit noch mit einem Hypothekenkredit belastet ist. Wenn die Voreigentümer diesen noch nicht abbezahlt haben, kann unter Umständen ein Schuldnertausch stattfinden. Sie bezahlen dann nur die bereits getilgten Raten an den Verkäufer aus und übernehmen ohne zusätzliche Gebühren den bestehenden Kreditvertrag. Die Eigentumswohnung verbleibt als Sicherungsmittel des Kredits.
Achten Sie besonders auf folgende Dokumente beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung:
- Exposé
- Grundbuchauszug und eingetragene Rechte
- Energieausweis
- Baubeschreibung
- Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft
- Beschlusssammlung
- Informationen über laufendes Darlehen
Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf kennen
Wer den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung finanziell richtig planen möchte, muss vor allem die Gebühren und sonstigen Kosten für den Kaufprozess, die Verwaltung und eventuell anfallende Renovierungsmaßnahmen im Auge behalten.
Das Letztere in die Höhe schießen, kann man mit einer fachkundigen Begehung und einem Blick in die Baubeschreibung sowie den Energieausweis verhindern. So wissen Sie vorab, wo es eventuell Mängel gibt, die behoben werden sollten. Fallen die potenziellen Renovierungskosten zu hoch aus, sollte man gegebenenfalls auf den Erwerb verzichten.
Wer eine nicht modernisierte Immobilie kauft, muss in der Folge mit höheren Kosten für Energie, speziell für die Heizung rechnen. Zudem werden geteilte Abgaben in der Eigentümergemeinschaft, zum Beispiel das Hausgeld für Verwaltung und Instandsetzung ebenso wie Anschlüsse für Wasser und Strom, fällig.
Im Kaufprozess müssen Sie zudem an die Notargebühren denken. In der Regel trägt diese der Käufer ebenso wie einen Anteil an der Maklerprovision. Etwa ein Prozent der Kaufsumme ist für den Notartermin selbst einzuplanen, 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. Bei Maklern sind Provisionen von drei bis acht Prozent üblich. Die Berliner Maklerprovision beträgt durchschnittlich 7,14 Prozent und wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Bei einem beispielhaften Kaufpreis von 400.000 Euro können die reinen Notar- und Grundbuchkosten mit etwa 6.000 Euro veranschlagt werden. Für den Makler würden bei 7,14 Prozent 28.560 Euro anfallen, die Sie sich aber mit dem Verkäufer teilen. Somit kämen Sie auf 14.280 Euro an Maklergebühren zu. In Berlin müssen Sie weiterhin die Zahlung der Grunderwerbsteuer in Höhe von sechs Prozent einplanen. Somit sind nach dem Kauf der gebrauchten Eigentumswohnung weitere 24.000 Euro an das Finanzamt abzugeben.
Beispielrechnung für die zusätzlichen Kosten beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 400.000 Euro:
- Grunderwerbsteuer: 24.000 Euro
- hälftiger Anteil des Maklerhonorars: 14.280 Euro
- Notargebühren und Grundbucheintrag: 6.000 Euro
- Summe der zusätzlichen Kosten: 44.280 Euro
Die Bedeutung der Lage
Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen will, sollte die Bedeutung der Lage nicht unterschätzen. Sie beeinflusst auf dem heutigen Immobilienmarkt erheblich die Preis- und Wertsteigerung. Sich also für ein beliebtes Viertel zu entscheiden, kann eine Investition für die Zukunft sein.
Vor allem in den großen Städten ist bei nahezu allen Immobilien von einer die Wertsteigerung auszugehen. Viele Investoren, die gebrauchte Eigentumswohnungen spekulativ kaufen, wählen eine Lage, die bisher noch günstig ist, aber in den kommenden Jahrzehnten ein Wachstum verzeichnen könnte. So investiert man preiswert und kann später relativ viel aus der Anlage herausholen.
Eine gute Lage ist dabei nicht nur trendabhängig, sondern wird vor allem auch durch Faktoren wie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Bewohnerstruktur, das Umfeld und die kulturellen Angebote in der Nähe bestimmt. Ebenso kann eine Art der Standort eines Unternehmens, Technologiezentrums oder der öffentlichen Verwaltungen ein Anreiz sein, in das entsprechende Viertel zu ziehen. Weitsichtig in Bezug auf die Lage zu planen, ist daher ein empfehlenswerter Tipp für den Kauf gebrauchter Wohnungen.
Sichern Sie sich eine langfristige Wertsteigerung mit gebrauchten Immobilien
Um den Wert über mehrere Jahre hinweg zu steigern, kann man sich aber nicht nur die Lage und Beliebtheit eines Viertels zu Nutze machen. Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen sind sinnvolle Maßnahmen, um den Wert der Immobilie zu erhalten und zu steigern. Sehen Sie solche Schritte vor allem als eine Investition in die Zukunft, welche Sie in vielen Fällen sogar von der Steuer absetzen dürfen.
Solche Investitionen sind aber immer als langfristig zu verstehen und machen nur dann Sinn, wenn Sie die Immobilie über einen Zeitraum von etwa zehn Jahren und mehr behalten möchten. Dabei lohnt es sich frühzeitig, über die möglichen Sanierungs- und Modernisierungskosten nachzudenken und eventuell einen Plan für die kommenden Jahre nach dem Kauf der gebrauchten Eigentumswohnung aufzustellen.
Finanzierung des Kaufs der gebrauchten Eigentumswohnung
Die Frage der Finanzierung steht auf der Checkliste für den Kauf einer gebrauchten Wohnungen immer ganz oben. Sie müssen sich als allererstes fragen, ob Sie sich den Erwerb überhaupt leisten können und wie Ihnen die Bank unter die Arme greifen würde.
Ein Vorteil am Kauf einer gebrauchten Wohnung kann darin bestehen, dass sich das Darlehen des Voreigentümers möglicherweise übernehmen lässt. Das ist unter gewissen Voraussetzungen im Interesse aller Beteiligten. Der Verkäufer könnte damit nämlich die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei einem frühzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag vermeiden und der Käufer von günstigen Darlehenskonditionen profitieren. Natürlich kommt es bei all dem entscheidend darauf an, ob der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgelegte Zinssatz niedriger oder höher ist als bei einem neuen Darlehensvertrag.
Für die beste Finanzierungslösung setzen Sie sich am besten mit dem Makler und der Bank zusammen. Diese können Ihnen weitere Tipps, unter anderem auch zu staatlichen Förderprogrammen für Immobilieneigentümer geben. Gerade Familien können in vielen Fällen mit staatlicher Unterstützung rechnen. Bausparverträge und Investitionszuschüsse zählen ebenfalls zu wichtigen Instrumenten der Immobilienfinanzierung.
Diese Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf einer Immobilie sind in der Praxis besonders relevant:
- Immobiliendarlehen mit der Eigentumswohnung als Sicherungsmittel
- weitgehende bzw. hoher Eigenfinanzierung, um Darlehensraten zu senken
- staatliche Förderungsangebote
- Übernahme des Immobiliendarlehens vom Voreigentümer (Schuldnerwechsel)
Checkliste: Ablauf des Kaufs einer gebrauchten Eigentumswohnung
Dies sind die wichtigsten Schritte beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung im Überblick:
- Finden Sie das passende Angebot über einen Makler und einigen Sie sich auf einen Preis.
- Prüfen Sie die Finanzierbarkeit in Rücksprache mit Ihrer Bank.
- Suchen Sie nach Förderungsmöglichkeiten.
- Lassen Sie sich die Finanzierung von der Bank (mit Grundschuld/Hypothek) bestätigen (sofern eine entsprechende Finanzierungsmöglichkeit gewählt wird).
- Aufsetzen des Kaufvertrags
- Vereinbarung eines gemeinsamen Termins mit dem Verkäufer beim Notar
- Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar
- Begleichung des Kaufpreises inklusive Kaufnebenkosten
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Angebotserstellung und Verhandlungen
Die Wohnungsangebote mit allen Preisvorstellungen finden Sie meist über die Angebote von Immobilienmaklern. Sie können aber auch selbst einen Makler damit beauftragen, die perfekte Eigentumswohnung nach Ihren individuellen Vorgaben zu finden. Wird der Makler fündig, erstellt er mit Ihnen gemeinsam ein individuelles Angebot, das der Verkäufer nun annehmen oder ablehnen kann.
Nach einer umfangreichen Besichtigung der Immobilie sind Verhandlungen denkbar, bei denender Makler als Vermittler auftreten und realistische Vorschläge machen kann.
Wenn Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben, lassen Sie den Kaufvertrag professionell durch den Immobilienmakler erstellen. In der Zwischenzeit sollten Sie als Käufer die Finanzierungsunterlagen besorgen, die als Pflichtdokumente mit zum Notar müssen. Der Verkäufer sollte Ihnen Einsicht in den Energieausweis gewähren.
Notartermin: Abschluss des Kaufvertrags und Grundbucheintrag
Insgesamt läuft der beim Immobilienerwerb obligatorische Notartermin relativ kurz ab. Sie legen alle notwendigen Dokumente wie die Finanzierungsbestätigung und die Grundschuld/Hypothek vor. Letztere wird je nach Vertragslage später in das Grundbuch eingetragen.
Zunächst wird aber eine so genannte Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch vermerkt. Diese garantiert, dass die Immobilie nicht einfach nochmal verkauft werden kann und das Eigentum an ihr wirklich auf Sie als Käufer übergehen wird. Die Auflassungsvormerkung hat vor allen anderen Rechten und Pflichten Vorrang.
Nach der Vertragsunterzeichnung erhalten Sie darüber hinaus eine Zahlungsaufforderung. Dieser muss innerhalb der vereinbarten Zahlungsfrist nachgekommen werden, damit der Kauf abgeschlossen werden kann. Ist alles, inklusive der Kaufnebenkosten, bezahlt, wird der Notar nun eine Änderung des Eintrags im Grundbuch beantragen. So werden Sie als neuer Eigentümer in Grundbuch verzeichnet und erhalten die Schlüssel zu Ihrer frisch erworbenen Eigentumswohnung.
Nach dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung
Auch nachdem der Kauf der gebrauchten Wohnung abgeschlossen ist, fallen noch einige organisatorische Dinge an. Dazu gehören die Zahlung der Gebühren und Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Diese wird Sie über alle Kosten wie Reinigung, Instandhaltung, Anschlüsse etc. informieren. Daraufhin können Sie beispielsweise Daueraufträge einrichten, um diesen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen.
Bei den Anbietern für Strom und Gas haben Sie in der Regel die freie Wahl. Hierfür kontaktieren Sie die in Frage kommenden Anbieter und vereinbaren einen Belieferungs- bzw. Versorgungsvertrag. Vorab muss der vorherige Eigentümer aber aus seinem Vertrag bei der Betreibergesellschaft austreten und den in der Immobilie gelegenen Anschluss für Sie frei machen.
Zusammenfassung: Was ist beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung zu beachten?
Wenn man sich das Preis-Leistungs-Verhältnis anschaut, bringt der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung eine Menge Vorteile. Der Preis sind oft niedriger und man kann sich möglicherweise in eine etablierte Lage “einkaufen”. Auf der anderen Seite sind viele Details – von den konkreten Übergabeprozeduren mit dem Verkäufer bis hin zu versteckten Mängeln – zu klären.
Nur wer sich ein umfassendes und professionelles Bild von der Situation und dem Zustand der Wohnung macht, kann nachvollziehen, ob diese tatsächlich zu einem angemessenen Kaufpreis angeboten wird. Ist der Preis fair und hat die Wohnung Wertsteigerungspotenzial, kann man mit der richtigen Finanzierung auf Dauer einen Gewinn aus einem solchen Kauf ziehen.
FAQ: Häufige Fragen zum Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung
Auf was sollte ich achten, wenn ich eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufe?
Zunächst einmal sollten der Zustand und die Lage der Immobilie stimmen. Es sind vor allem die versteckten Mängel, die ein Problem für die Zukunft darstellen können. Taucht auf Dauer ein kostspieliger Renovierungsbedarf auf, von dem selbst der Voreigentümer nichts wusste, können mitunter erhebliche Folgekosten entstehen. Weiterhin muss die Eigentumswohnung realistisch finanzierbar sein. Bankdarlehen, Hypotheken und staatliche Förderungen können dabei Komponenten der Finanzierung sein.
Welche Kosten kommen auf mich bei einer gebrauchten Wohnung zu?
Bei gebrauchten Wohnungen müssen Sie gegebenenfalls auch die Kosten für eine baldige Sanierung oder Renovierung einplanen. Außerdem zahlen Sie als Mitglied der Eigentümergemeinschaft einen Anteil in die Instandhaltungsrücklage ein. Hieraus werden notwendige Reparaturen bezahlt. Für die Verwaltung ist an das Hausgeld zu denken. Darüber hinaus bezahlen Sie natürlich auch für Ihre Versorgung mit Wasser, Gas und Strom.
