Als Sanierungsgebiet versteht man einen klar definierten städtischen Raum, in dem bauliche Sanierungsarbeiten geplant sind und durchgeführt werden. Dies betrifft vor allem Viertel, in denen die Bausubstanz veraltet ist und/oder städtebauliche Missstände existieren. Das ist häufig in Gebieten mit historischen Häusern der Fall, die vor ca. 100 Jahren errichtet worden sind. Ebenso betreffen die Sanierungspläne bestimmte Teile der Infrastruktur, beispielsweise den Ausbau und die Instandhaltung von Verkehrswegen und öffentlichen Plätzen. Die Lage von Objekten in Sanierungsgebieten beeinflusst dabei die Immobilienpreise. Wie diesbezüglich bei der Wertermittlung vorgegangen wird und was das für Käufer beziehungsweise Verkäufer bedeutet, erfahren Sie in diesem Artikel.
Der Einfluss von Sanierungsgebieten auf die Immobilienpreise in Berlin
Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, sollte unter anderem darauf achten, ob ein Sanierungsvermerk vorliegt oder sich das Objekt allgemein in einem Sanierungsgebiet befindet. In Berlin liegen viele dieser Zonen im Norden der Stadt, aber auch in Mitte und Neukölln. So gehören die Müllerstraße und die Badstraße/Pankstraße im Wedding ebenso wie die Turmstraße in Moabit, die Langhansstraße in Pankow und die nördliche Luisenstraße in Mitte zu den wichtigen Sanierungsgebieten. Ausgebaut werden zudem die Bereiche an der Frankfurter Allee in Lichtenberg, der Kiez Niederschöneweide und die Wilhelmstadt in Spandau.
Aktuelle Sanierungsgebiete in Berlin (Stand Februar 2025):
- Turmstraße im Ortsteil Moabit (Mitte)
- Badstraße/Pankstraße im Ortsteil Gesundbrunnen (Mitte)
- Müllerstraße im Ortsteil Wedding (Mitte)
- Nördliche Luisenstraße (Mitte)
- Wilhelmstadt (Spandau)
- Niederschöneweide (Treptow-Köpenick)
- Langhansstraße (Pankow)
- Frankfurter Allee Nord (Lichtenberg)
- Südliche Friedrichstadt (Friedrichshain-Kreuzberg)
- Karl-Marx-Straße/Sonnenallee (Neukölln)
Die umfassende Sanierung der Gebiete zieht sich meist über viele Jahre hinweg, weswegen die Bewohner eventuell das Recht auf Mietminderungen haben. Ist die Immobilie bereits saniert, sind die Auswirkungen auf den Immobilienpreis für dieses konkrete Objekt in der Regel zunächst gering. Liegt ein Sanierungsvermerk im Grundbuch vor, so wird es in der nahen Zukunft Bauarbeiten an der Immobilie geben. Für Sanierungsmaßnahmen, die der Eigentümer übernimmt, werden meist Zuschüsse gezahlt. Ordnungsmaßnahmen, wie Erschließungsarbeiten und Freilegungen, obliegen der Gemeinde. Unter Umständen werden die Hauseigentümer dabei aber an den Kosten beteiligt.
Der Einfluss des Sanierungsgebietsstatus auf die Immobilienpreise war in Berlin schon in der Vergangenheit vergleichsweise stark. Mit den Maßnahmen versucht die Stadt die Gebiete aufzuwerten und neue Anreize für Zuzüge zu schaffen. Bessere Verkehrsanbindung, eine gute Infrastruktur, renovierte Fassaden und energetische Modernisierung sind Gründe dafür, dass die Immobilien für mehr Geld auf dem Markt gekauft oder verkauft werden. Ein großes Erfolgsbeispiel ist hier der Prenzlauer Berg, wo in den 1990er Jahren Sanierungsgebiete wie der Helmholtzplatz, der Kollwitzplatz, die Bötzowstraße und die Winsstraße erheblich aufgewertet wurden.
Trends bei Immobilienpreisen im Sanierungsgebiet
In Berlin gibt es aktuell zehn wichtige Sanierungsgebiete, in denen das Wohnen aufgewertet werden soll. Diese befinden sich im Wedding und Moabit, Lichtenberg, Pankow, Neukölln, Kreuzberg, Niederschöneweide und Spandau. Hier ist aufgrund der Maßnahmen langfristig mit einem positiven Trend bei den Immobilienpreisen zu rechnen.
Für die Eigentümer besonders vorteilhaft ist, dass in Sanierungsgebieten wie der Müllerstraße und der Seestraße nicht die Modernisierung der Gebäude im Vordergrund steht, sondern die Verbesserung der Infrastruktur. Dabei sollen die Kerne der Kieze belebt und zu Gebieten mit einem umfangreichen kommerziellen Angebot ausgebaut werden. In der nördlichen Luisenstraße und entlang der Pankstraße sind zudem Entsiegelungen privater Freiflächen und der Ausbau der Mischnutzung von Wohnen und Infrastruktur geplant.
Mit dem Status eines Sanierungsgebietes geht also regelmäßig eine Perspektive einher. Diese wirkt sich unmittelbar, vor allem aber langfristig auf die Immobilienpreise aus und muss bei einer Wertermittlung mit einbezogen werden. Für die Müllerstraße, die Badstraße und Pankstraße, die Turmstraße, die nördliche Luisenstraße, die Frankfurter Allee Nord, Niederschöneweide & Co. könnte es mit den Preisen so im kommenden Jahrzehnt nach oben gehen.
Der Status „Sanierungsgebiet“ ist als ein wichtiger Aspekt, den man im Hinterkopf behalten sollte, wenn man beispielsweise eine Eigentumswohnung im Wedding kaufen will, sich dafür interessiert, eine Immobilie in Berlin-Pankow zu erwerben oder den Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin Moabit plant.
Die Wertermittlung für Immobilien in Berlin
Wer die Wertermittlung für Immobilien in Berlin verstehen möchte, sollte sich das Dienstleistungsangebot und Vorgehen von Immobilienmaklern und Gutachtern genau ansehen. Diese schauen sich zunächst das Objekt selbst an, beschäftigen sich mit der Bausubstanz und berücksichtigen auch dessen Lage. NDer reinen Wertermittlung folgt in einem Gutachten eine lange Begründung, die oftmals mehr als 20 Seiten umfasst.
Das Vorgehen bei der Immobilienbewertung beginnt meist mit der Auswahl des Verfahrens. So können die Gutachten nach dem reinen Sachwert anhand der individuellen Merkmale der Immobilie oder dem möglichen Ertragswert erstellt werden. Bei letzterem ermittelt der Gutachter, welche Mieteinnahmen zum Beispiel zu erwarten sind. Üblich sind zudem Vergleichsverfahren, bei denen das Objekt anderen Gebäuden in der Nähe gegenübergestellt wird.
Auf den Kaufpreis einer Immobilie haben viele verschiedene Faktoren Einfluss, zu denen unter anderem auch der Sanierungsvermerk oder die Lage in einem Sanierungsgebiet gehören. Außerdem werden sich die Gutachter folgende Faktoren in die Bewertung einbeziehen:
- Marktentwicklung in der Region
- Zustand des Gebäudes und Ausstattung
- Baujahr
- Wohnfläche
- Bauweise und Modernisierungsgrad
- Grundstücksgröße
- Lage der Immobilie und Beliebtheit des Viertels
- Energieeffizienz
Schritte zur Ermittlung des Werts Berliner Immobilien
Je nach Anlass der Immobilienbewertung – Verkaufswunsch, Erbe, scheidungsrechtliche Klärung des Zugewinns – entscheidet sich der Gutachter in Absprache mit dem Auftraggeber für eine Wertermittlungsart. Soll die Immobilie zum Beispiel öffentlich angeboten werden, ist ein Vergleich zu ähnlichen Objekten in derselben Lage sinnvoll.
Als nächstes legt man dem Gutachter alle notwendigen Dokumente vor. Dieser wird nun Einsicht in das Grundbuch nehmen und die Immobilie besichtigen. Nachdem alle Informationen zur Lage, zu den im Grundbuch eingetragenen Rechten und zur Bausubstanz erhoben worden sind, können weitere Schritte zur Ermittlung des Immobilienwerts eingeleitet werden, namentlich die detaillierte Beurteilung mit Erklärung und Nachweisen.
Investitionsmöglichkeiten in den Berliner Sanierungsgebieten
In der Hauptstadt wird weiterhin modernisiert, weswegen es viele gute Investitionsmöglichkeiten in den Berliner Sanierungsgebieten gibt. Vor allem im Wedding, in Neukölln und in Pankow bieten sich Kapitalanlegern viele Möglichkeiten. Ebenso lassen sich mit guten Wachstumsaussichten Eigentumswohnungen in Neukölln kaufen. Dabei sind die Investments mit diversen Vorteilen verbunden.
Zunächst einmal sollten Sie sich genau darüber informieren, welche baulichen Maßnahmen geplant sind und ob diese die Immobilie selbst betreffen. Ist das der Fall, können Sie einen gewissen Prozentsatz der Aufwendungen für Baumaßnahmen steuerlich geltend machen. Die Investitionen können hierbei regelmäßig über mehrere Jahre abgesetzt werden.
Der finanzielle Input kann sich auch im Hinblick auf die Ausgleichsabgabe lohnen, denn in vielen Fällen gilt: Je moderner und belebter ein Wohngebiet wird, desto mehr kann beim Verkauf für die Immobilie verlangt werden. Dabei sollte man aber unbedingt die Spekulationsfrist von zehn Jahren im Auge behalten.
Der Langzeitwert von Immobilien in Sanierungsgebieten Berlins
Auch wenn natürlich keine hundertprozentig sicheren Aussagen über die Preisentwicklung in der Zukunft gemacht werden können, ist der Langzeitwert von Immobilien in den Sanierungsgebieten von Berlin durchaus positiv einzuschätzen. Zum einen wächst die Nachfrage nach Wohnraum allgemein und zum anderen ist eine Verbesserung von Infrastruktur und Bausubstanz nahezu immer ein Grund für ein Wertwachstum.
Im Vergleich zu bereits gut entwickelten Stadtvierteln haben die Sanierungsgebiete noch Potenzial und werden über die Modernisierung auf ein neues Niveau gehoben. Gleichzeitig müssen Sie dem möglichen Wertzuwachs das zusätzliche Investment in die Sanierungsmaßnahmen gegenrechnen. Planen Sie so die Ausgleichsabgaben ebenso ein wie die eventuell auf Sie zukommenden Sanierungskosten.
Das Problem mit den Ausgleichszahlungen ist, dass kaum vorhergesagt werden kann, wie hoch diese im Endeffekt ausfallen. Die finalen Kosten hängen hier stark davon ab, wie viel die Stadt investiert und was genau gemacht werden soll. Es ist daher wichtig, sich in Bezug auf die vorliegende Situation mit einem Makler zu beraten. Dieser kann Ihnen die Auswirkungen der Stadterneuerung auf die Immobilienwerte detaillierter darlegen.
Tipps für den Kauf von sanierten Immobilien in Berlin
Bereits sanierte Immobilien in einem Sanierungsgebiet haben den Vorteil, dass Sie hier selbst keine baulichen Maßnahmen mehr vornehmen müssen und gleichzeitig die Preise aufgrund der Verbesserung der Infrastruktur auf Dauer steigen dürften. Andererseits müssen Sie natürlich mit einem höheren Kaufpreis rechnen, wenn Sie sich für sanierte Eigentumswohnungen oder Häuser in Berlin entscheiden.
Wichtige Tipps für den Kauf von sanierten Immobilien in Berlin:
- Bei sanierten Wohnungen und Häusern ist eine gründliche Besichtigung besonders wichtig und Sie sollten dafür unbedingt einen Experten hinzuholen.
- Fragen Sie nach, ob weitere Sanierungsschritte geplant sind und prüfen Sie, ob es im Grundbuch weiterhin einen Sanierungsvermerk gibt.
- Schalten Sie einen professionellen Makler für die Erstellung des Wertgutachtens und die Vorbereitung des Kaufs ein.
Verkauf von Immobilien in Berliner Sanierungsgebieten
Beim Verkauf von Immobilieneigentum in Berliner Sanierungsgebieten muss gegenüber dem Käufer immer kenntlich gemacht werden, was bereits modernisiert wurde, welche Arbeiten noch anstehen und welche für Kosten damit verbunden sein könnten.
Zu einer Schwierigkeit kann hier jedoch der Ausgleichsbetrag werden. Der potenzielle Käufer wird zunächst nämlich auf den Grundstückswert schauen und sich an diesem orientieren. Eine etwaige Ausgleichszahlung ist dabei allerdings regelmäßig noch nicht berücksichtigt. Erfährt der Kaufinteressent davon, wird er womöglich abgeschreckt und zieht sich vom Kauf zurück.
Eine weitere Hürde ist die Genehmigung durch die Gemeinde. Gerade in Sanierungsgebieten bestehen nämlich nach § 24 BauGB Vorkaufsrechte – So können sich die Berliner Bezirke immer auf einen Vorrang als Käufer einer Immobilie im Sanierungsgebiet berufen.
Liegt indes die Genehmigung seitens der Bezirksverwaltung vor, darf die Immobilie im Sanierungsgebiet frei verkauft werden. Ein offizielles Gutachten zum Immobilienwert kann als Entscheidungshilfe dienen, wenn abzuwägen ist, ob die Sanierungsmaßnahmen noch vor der Veräußerung durchgeführt und finanziert werden oder nicht.
Wenn Sie im Rahmen des Sanierungsplans Umbauten vornehmen möchten, müssen Sie sich diese in jedem Fall genehmigen lassen. Ohne Genehmigung seitens der Bezirksverwaltung dürfen keine essentiellen Veränderungen an den Immobilien im Sanierungsgebiet vorgenommen werden. Ist die Sanierung abgeschlossen, zahlen Sie in der Regel den Ausgleich und lassen den Sanierungsvermerk offiziell aus dem Grundbuch löschen.
Im Anschluss an die Sanierung kommt die Wertermittlung meist auf einen deutlich höheren Immobilienwert. Nun können Sie von einem Makler das Angebot erstellen und ihn die Immobilie vermarkten lassen. Findet sich ein Käufer, folgt ein Termin bei einem Notar zur Abschluss des Immobilienkaufvertrags.
Fazit zur Wertentwicklung von Immobilien in Berliner Sanierungsgebieten
Der Kauf und Verkauf von Immobilien in Berliner Sanierungsgebieten geht mit einigen Besonderheiten einher, derer sich Käufer und Verkäufer bewusst sein sollten. Dies betrifft unter anderem die Pflicht zur Ausgleichszahlung für städtebauliche Maßnahmen. Jedoch können eigene Modernisierungsinvestitionen von der Steuer abgesetzt werden und der Eigentümer profitiert zudem vom allgemeinen Wertzuwachs der Immobilie.
Sanierungsgebiete sind immer Orte, an denen die Gemeinde an einer Aufwertung arbeitet und das Wohngebiet attraktiver gestalten möchte. Neben renovierten Fassaden und energetischen Umbauten betrifft dies auch den Infrastrukturausbau. Es sind vor allem diese Veränderungen, die auf Dauer für steigende Immobilienpreise sorgen und daher im Rahmen der Wertermittlung zu beachten sind. Potenzielle Käufer müssen in den Sanierungsgebieten Berlins also einerseits mit höheren Preisen rechnen, können aber auch von einer positiven Entwicklung der Immobilienpreise ausgehen.
